البدروم ما له وما عليه .. (3) سؤال وجواب

تكلمنا عن البدروم في المقالين السابقين من هذه السلسة (أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟ - أفكار تزيد من تكلفة بناء البدروم) ، والحقيقة أنني وجدت ردود فعل مشجعة جدا لهذين المقالين (كغيرهما من المقالات)، سواء على مستوى القراءة أو التعليق أو الاتصالات التي نتج عن كثير منها من تعاون (ماذا عني؟ - خدماتنا).. والحقيقة أنه قد نتج أيضا بعض التساؤلات التي احتاجت الاجابة عنها إلى بلورة مع بعض التركيز الذي يناسبه أكثر مقالات (سؤال وجواب) بدلا من مجرد "رد على تعليق" . وها أنا هنا أجيب عن سؤالين حيويين ، وإن شاء الله أجيب على غيرها في مقالات قادمة.

السؤال الأول: 
ما الذي يجعل البدروم مختلفاً من حيث التكلفة عن بقية الأدوار؟

جواب:
ينسى الكثيرون أن البدروم (القبو) هو دور (طابق) من أدوار البناء يجري عليه ما يجري على غيره من الأدوار ، فان كان هناك احتياج فهو في الأغلب الأعم يحتوي على أعمدة داخلية كغيره من الأدوار الأعلى ، ويحتوي على حوائط داخلية حسب التصميم المعماري المعد له.

ملحوظ: تنعدم الحوائط الداخلية (أو تكاد) إذا استُخدِم البدروم كمرآب للسيارات (جراج) ، كما أن بعض المعماريين يحلو لهم توظيف القبو لبعض الأنشطة التي تحتاج لمساحات مفتوحة بدون حوائط داخلية مثل مساحة مفتوحة لألعاب الأطفال  أو مسرح منزلي Home theatre أو مكان للمسبح......... الخ (صورة رقم "1").

(راجع سلسلة مقالات حساب تكاليف البناء التي تبدأ بأهمية حساب التكاليف) 

لماذا إذن يختلف البدروم إنشائيا عن غيره من الأدوار؟ اشرنا لبعض الاختلافات في المقال الأول (أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟) ، وها أنا أضيف (أو أُفَصِّل) النقاط التالية مركزا على الأمور الانشائية فقط:

أولا: ضرورة الحوائط الساندة في البدروم:

وهي حوائط خرسانية تكلفتها عالية مقارنة بغيرها من حوائط البلوك وخلافه ، وتحيط هذه الحوائط بالبدروم من كل الجهات التي يكون فيها منسوب الأرض الملاصقة المحيطة بالبناء – كأرض الشارع أو الحديقة مثلا - أعلى من منسوب البدروم.

صورة رقم (2) بناء على أرض منحدرة

ملحوظة: في بعض الأحيان يكون منسوب الأرض الطبيعية مائلاً بدرجة كبيرة كما في المناطق الجبلية ، بحيث يكون الدور مدفونا تحت الأرض من جانب واحد أو أكثر بينما يكون مكشوفاً من جوانب أخرى. في هذه الحالة يكون الاحتياج للحوائط الساندة في الجوانب المدفونة فقط  بينما تحوي الجوانب الأخرى حوائط عادية ونوافذ وأبواب وكل ما تشمله أي واجهة عادية (أنظر الصورة رقم "2")

لاحظ أن سمك الحائط الساند يحدده المهندس الانشائي تبعا لضرورات تصميمية كثيرة ، منها نوع التربة المحيطة وارتفاع الحائط ووجود مياه جوفية تحيط بالبدروم من عدمه..... الخ.

ثانيا: الاحتياج الى أرضية من الخرسانة المسلحة:

وتكون بسمك مناسب حسب التصميم الانشائي ، هذا يحدث في الحالات التي يكون فيها أساس المنشأ من القواعد المنفصلة أو الشريطية. (راجع مقال: رطوبة الحوائط في المباني القائمة: حقائق العلم.... أوهام العزل.. آمال الخلاص)

ثالثا: ضرورة عمل قاعدة شريطية - على أقل تقدير- للحوائط الساندة ، ويصل في معظم الأحيان إلى لبشة مسلحة لكامل مسطح البناء ، وهذا ما يزيد أيضا من التكلفة.

السؤال الثاني:
إذا كان موقع البناء – بالطبيعة - ذا عمق كافي لعمل بدروم ، فما هي النسبة المئوية لفارق التكلفة بين البدروم والدفان إن أمكن؟

جواب:
تكلفة الدفان تعتمد على عوامل كثيرة ، نذكر منها:

1. نوع المواد المستخدمة في الدفان:

ليكن معلوما أن ليس كل أنواع التربة تصلح لعمل دفان (ردم) لأعمال انشائية ، بل يجب ان تكون التربة مختارة بعناية حسب مواصفات يحددها التصميم ، وفي كل الأحوال ، تكون تكلفتها أعلى من تكلفة مجرد نقل أي ناتج حفر من موقع لآخر ، لكن حتى مع هذا تتباين تكلفة التربة المستخدمة للدفان حسب نوعيتها ومصدرها.

2. منسوب تأسيس المنشأ (على أي مستوى ستوضع اساسات البناء):

وقد يستغرب البعض "ما العلاقة بين المنسوب الذي ستوضع عليه أساسات البناء وبين تكلفة الدفان؟" ، لكن ستزول الغرابة إذا فهمنا أن الكلام هنا هو عما اذا كانت الأساسات ستوضع فوق هذا الدفان المزمع أم تحته؟ فإذا كان محتما أن نقوم بالدفان أولا ثم نقوم بصب الأساس فوقه ، عندها سيحمل هذا الدفان (الردم) أساسات البناء وبالتالي ستقع عليه أحمال البناء كلها ، لذلك يستوجب أن يكون الدفان من مواد ذات جودة عالية وتكلفة عالية ، أعلى من جودة مواد الردم في حالة التأسيس  للمنشأ على عمق كبير بحيث يتم الردم فوقه وليس أسفله. في هذه الحالة الأخيرة لا يكون مقدرا لهذا الدفان أن يحمل أحمال المنشأ كله مثل الحالة الأولى ولكن فقط حمل أرضية الدور الأرضي فقط.

3. عمق الدفان (الردم) يؤثر على التكلفة:

فكلما زاد العمق زادت التكلفة بكل تأكيد نظرا لزيادة كميات المواد المطلوبة ، كما أن الدفان (الردم) يتم مع الرص (الدمك Compaction) - مع استخدام المياه - على طبقات لا تزيد عن 30 سم على أقصى تقدير ، لذلك كلما زاد العمق زادت مرات الرص (الدمك Compaction) المطلوبة ، مما يزيد من تكلفة المياه والمعدات والعمالة المطلوبة.

وأنا كعادتي أتجنب ذكر أسعار لأن البعض يعطون أهمية مرجعية لما يقرأونه على الإنترنت بينما في الحقيقة كل بناء هو مشروع قائم بذاته – كما أذكر دائما – مما يعطي لكل بناء خصوصية في كل شيء حتى في التكلفة ، لكن على وجه العموم هناك بالتأكيد فارق كبير بين تكلفة انشاء البدروم وتكلفة الدفان ، لكن علينا ألا ننسى ما أشرت اليه بالتفصيل في مقالي الأول (أبني بدروم أو لا أبني؟) ، والذي ملخصه: أن الدفان ليس مجاناً على كل الأحوال ، بل له تكلفة (وتكلفة ليست بقليلة) ، لكنك تستفيد ب"بدروم" يعني "دور كامل إضافي" ، وهذه فائدة لو تعلمون عظيمة.

اتصل بنا      خدماتنا

راجع أرشيف موضوعات الموقع على يمين الصفحة (يظهر في الأسفل في نسخة الموبايل)

راجع:

البدروم ما له وما عليه ....... (1) أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟

البدروم ما له وما عليه ....... (2) أفكار تزيد من تكلفة البدروم.
البدروم ما له وما عليه..... (4) شبابيك البدروم

حساب تكلفة البناء…………. (1) أهميته

حساب تكلفة البناء.................. (2) العوامل المؤثرة

مرحباً بالتعليقات والتساؤلات .... هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

خبرات وغلطات فى حساب الكميات.. (4) ليس كل ما يلمع ذهباً

ليس من السهل على غير المختصين التفرقة بين الذهب الحقيقي والبيريت الذي يسمى ذهب المغفلين

حذرنا فى المقال السابق (تحذيرات) من الخلط بين المسطحات الأفقية والرأسية ومن جمعها سويا فى بند واحد، وأيضا وجهنا لضرورة التعامل مع وحدات القياس كل على حدة ، فالتى بالمتر المكعب تختلف عن تلك التى بالمتر المسطح (أو المربع) وكلاهما يختلف عن تلك التى بالمتر الطولي

وتجنب هذا الخلط ينقذنا من الوقوع فى القرارات الخاطئة التى تكون نتيجتها النهائية "الخسارة المادية" لا قدر الله

فتقديرك لتكاليف مشروعك واختيارك للمقاول المناسب وتقدير المواد الطلوبة ....... الخ ، كلها قرارات تتوقف صحتها أو خطأها على الحساب الصحيح لكميات المشروع. و لتوضيح الفكرة ، أذكر لكم ما حدث مع صديقى أبو صالح ، فقد لاقانى أبو صالح صباح أحد الأيام هاشاً باشاً مستبشرا باقترابه من اختيار المقاول المناسب الذى سيقوم بتنفيذ مشروعه ، وكان قد مر عليه بعض الوقت منذ انتهى من تصميم الفيلا وظل طوال فترة استخراج رخصة البناء فى بحث مستمر عن مقاولين حتى وصل الى هذا القرار الذى جاء يشاركنى به سعيدا لأنه أخيرا وجد المقاول المناسب والسعر المناسب ، ونظرت فإذا بيد أبي صالح ورقه قدمها لى على أنها عرض السعر المقدم من المقاول الذى ارتاح له وأوشك أن يختاره ويتعاقد معه لكى يباشر البناء ، وبنظرة المجرب ذهبت عيناي سريعا إلى حيث تعودت أن تجري ، إلى الكميات الموجودة في الجدول المرفق بعرض السعر والذى تبين أن ابا صالح نفسه شارك بعضهم فى تحديدها (لا داعي للسؤال عن الكيفية) واعتبر أنها كميات مشروعه ، كما قرر أن تكون هذه الكميات هي الأساس الذى بناء عليه سيختار السعر النهائى والمقاول المناسب الذى سيتعاقد معه مصنعيات (مصنعي).

كانت الكميات كما يلى:

1	الدور الأول للفيلا	450
2	الدور الثانى للفيلا	470
3	الملحق لسطح الفيلا وبيت الدرج	100
4	ملاحق أرضية	55
5	اجمالى السور محملا عليه البوابات	50
6	ديكورات السور	70
7	الوارش (دروة السطح)	100
8	خزان مياه	18	3.50 متر × 5.00 متر
9	بيارة	24	6.00 متر × 4.00 متر
	الإجمالي	1337

* ملحوظة: كميات الجدول واقعية  ومنقولة من عرض أسعار حقيقي لمقاول كما ذكرت ،  أما كل الأسعار أعلاه فهى افتراضية لغرض التمثيل فقط وليس لها اساس من الواقع.

تعالوا نلاحظ التالى:

1. البنود 1 ، 2 ، 3 ، 4 ، 8 ، 9  واضح جدا أنها بالمتر المسطح (منقولة كما هى من عرض الرجل بغض النظر عما يقوم به البعض من مضاعفة مساحات الخزان والبيارة لما بهما من أعمال إضافية).
2. البندان 5 ، 7 (السور والوارش) رغم أنهما بالمتر الطولى لكن لكل منهما قيمة مختلفة فارتفاع السور أكبر من ارتفاع الوارش كما أن السور يحتوى على مواد ومصنعيات أكثر من الوارش لزوم القواعد والميدات ، وبالرغم من كل ذلك دخلا فى الإجمالى مع البنود الأخرى التى هى مساحات بالمتر المسطح. (على الأرجح هاتان الكميتان فيهما خطأ ما ، وربما يكون السور هو 100 متر والوارش 50 متر ، لكنى – لأمانة النقل - تركتهما كما هما منقولتان من عرض الرجل)
3. البند 6 (ديكورات السور)  رغم إنه غير واضح  من أين جاء الرقم  70 متر وما علاقة  هذه ال 70  متر بطول السور (50 متر) ، لكن يبدو أنه بند مقطوع للديكورات التى فى السور.

مما سبق نستنتج أن الرقم الإجمالى الناتج 1337 متر (يفترض أنه متر مسطح طبعا)  ليس رقما حقيقيا ، بل هو رقم خادع بكل المقاييس، فهناك 220 متر منها (100 + 50 + 70) هى أمتار طولية (أو مقطوعيات لا نعلم مصدرها) ، كما أن الأمتار الطولية فيها (100 + 50) هى قيم لأعمال مختلفة فى الارتفاع ومحتويات المواد. أى أن واقع الأمر أن هناك 220 متر إضافية محسوبة على المساحات الفعلية للفيلا ، لكن:

المساحة الفعلية الحقيقية للفيلا = 1337 – 220 = 1117 متر مسطح (يمكن أيضا حسابها بجمع البنود 1 ، 2 ، 3 ، 4 ، 8 ، 9).

وبذلك يكون الرقم 1337 متر مسطح هو رقم خادع بكل المقاييس.

لماذا؟

لأنه على افتراض أن مقاول المصنعى  سيتقاضى أجرا متساويا عن المتر الطولى والمتر المسطح وكلها سيدخل فى إجمالى تكلفة "أجور العمالة" فقط ، لكن تكلفة البناء ليست عمالة فقط بل تشمل مواد أيضا ، وتكاليف المواد الداخلة فى بناء الأسقف والأعمدة والجسور (الكمرات) والقواعد والميدات (هذا كله يدخل فى تكلفة المتر المسطح) تختلف كثيرا عن المواد التى تدخل فى الأسوار والوارش (وهو ما يدخل فى تكلفة المتر الطولى) ، لذلك تعالوا نفترض أن أبا صالح وجد من يحسب له تكلفة مواده وها هو قد حسب أجور العمالة  فوصل لإجمالى  مقداره  500 ألف ريال (مثلا) ،  بالتالى ستكون النتيجة التى سيخلص اليها هى أن:

التكلفة الإجمالية للمتر المسطح (من الفيلا) = 500 ألف مقسومة على 1337 متر = 374 ريال للمتر المسطح.

لكن هذا ليس صحيحا ، لأن مساحات الفيلا 1117 متر مسطح وليس 1337 متر مسطح كما أوضحنا سابقاً. 

بالتالى:

تكون التكلفة الواقعية للمتر المسطح (من الفيلا) = 500 ألف مقسومة على 1117 متر = 447 ريال للمتر المسطح (أى بزيادة قدرها 20% عن التقدير الآخر الذى "يتصور" أبو صالح أنه توصل اليه مع المقاول)

هنا يقول القارئ الذكى::"ولكن أين ذهبت تكلفة السور والوارش والديكورات هنا؟"

والإجابة سهلة وبسيطة: "التكلفة كلها مشمولة فى ال500 ألف ريال كما ترى ، وكل ما عملناه هو أننا وزعنا تكلفتها على المساحة الفعلية الحقيقية لمبانى الفيلا لكى نعرف التكلفةالحقيقية لمبانى الفيلا ، حيث أن تكلفتها الفعلية هى فى الحقيقة أقل من تكلفة مبانى الفيلا"

* ملحوظة: أكرر ، الكميات فى الجدول واقعية  ومنقولة من عرض أسعار حقيقي لمقاول كما ذكرت ،  أما كل الأسعار كلها فهى افتراضية لغرض التمثيل فقط وليس لها اساس من الواقع.

وتنكشف بجلاء خدعة هذه الأرقام وخطأها عند مقارنة عروض  أسعار متعددة. طبعا مقارنة عروض الأسعار تحتاج لمهنية وحرفة وخبرة  ، لكن تعالوا نفترض  - ببساطة  - أن أبا صالح وصله عرض سعر ثانى من مقاول آخر ولكن  "عظم بالمواد"  هذه المرة، والعرض كان بالصورة التالية:

المتر المسطح من البناء = 400  ريال للمتر المسطح

المتر الطولى من السور = 400  ريال للمتر الطولى

المتر الطولى من الوارش = 200 ريال للمتر الطولى

ديكورات  السور بسعر مقطوع = 20 ألف ريال

لأول وهلة، يرى أبو صالح أن هذا العرض (الثانى) أعلى من العرض الآخر  (واضحة كما الشمس 400 ريال أكبر من 374 ريال) ، لكن بقليل من الجهد وتفنيد الأرقام (عكس الخلط الذى نتحدث عنه) ، نجد أن:

إجمالى هذا العرض الثانى = 400 × 1117 متر مسطح + 400 × 50 متر طولى + 200 × 100 متر طولى + 20 ألف ريال قيمة الديكورات = 507 ألف ريال

أى أن هذا العرض الثانى أكبر ب 7 آلاف ريال فقط عن العرض الأول.

بالتأكيد هنا سيعلق القارئ الواعى مرة أخرى: "آآهه.... مازال العرض الأول أفضل"

عندها سيكون ردنا عليه:

1. أن هذا العرض الثانى عظم بالمواد بينما الأول مصنعي أى أن العميل المسكين كان سيوفر على نفسه عناء المشتريات وضياع وقته وجهده فى متابعة العمالة لشهور طويلة بمبلغ 7 آلاف ريال فقط.
2. أن فرصة التفاوض مع هذا المقاول الثانى ربما تكون متاحة وربما نحصل على خصم أكثر من هذه السبعة الآلاف.
3. أن مبلغ ال 500 ألف ريال التى افترضها أبو صالح تشمل أجر مقاول المصنعي (وهو سهل حسابه و لا خلاف عليه) ، لكن الجزء الأكبر من ال 500 ألف ريال يشمل  تقدير  أبى صالح  لقيمة المواد  المطلوبة للبناء ، وهذا التقدير يحتمل نسبة خطأ تدور بين 5% و 10% ، أى أن ال500 ألف ريال يمكن فى نهاية المطاف أن تصبح 520 إلى 540 ألف ريال ، ويكون الخاسر الوحيد هو أبو صالح الشاطر المسكين ............

لكن فى قصة أبي صالح دعونا نتخيل أنه لم يقابلني ، وأنه سار فى طريقه الذى إختطَّه لنفسه وقبل العرض الأول ونفذ المشروع  وانتهى منه وهو غافل تماما عن تلك الميزات الإضافية التى كانت تنتظره لو أنه قبل العرض الآخر (فهو لا يعلم أنه كان سيوفر مالاً أو جهدا أو كليهما) ، تخيل عزيزى القارئ لو أن أبا إبراهيم صديقى الآخر (أنظر مقال البدروم ما له وما عليه ....... (1) أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟) طلب من أبى صالح إرشاده وخبرته فى حساب الكميات وتقدير التكاليف واختيار المقاول ، هل تعتقد أن أبا صالح سينقل لأبي ابراهيم أي درس مُستفاد فى هذا الشأن؟ بالطبع لا، لأن المعلومات مرت من تحت أنفه وهو لا يدرى عنها أي شيء...

ما السبب فى كل هذا ياترى؟؟

السبب هو الخطأ فى حساب الكميات الذى نتج عنه أرقام خادعة (إن كان قد تم أصلاً حساب كميات)

* ملحوظة: أعود وأكرر أن الكميات فى الجدول المذكور فى هذا المقال واقعية  ومنقولة من عرض أسعار حقيقي لمقاول كما ذكرت ،  أما كل الأسعار فهى افتراضية لغرض التمثيل فقط وليس لها اساس من الواقع.

اتصل بنا      خدماتنا

راجع أرشيف موضوعات الموقع وخصوصا المقالات التالية ذات الصلة:

خبرات وغلطات فى حساب الكميات ...... (1) أهمية حساب الكميات

خبرات وغلطات فى حساب الكميات..... (2) الأبعاد الثلاثة وطرق القياس

خبرات وغلطات فى حساب الكميات........ (3) تحذيرات

مرحباً بالتعليقات والتساؤلات .... هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات بناء بدروم صيانة بدروم (قبو) حوائط بدروم

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity