مقالات تعريفية فى المسألة الإنشائية.. (3) مدير المشروع

بالنسبة لعدد غير قليل من هؤلاء الذين يودون بناء بيت العمر لأنفسهم أو أولئك الراغبين فى الاستثمار العقاري كانت ومازالت تجربة البناء مثلها مثل السفر فى بحر الظلمات لأبطال الف ليلة وليلة ، وهى - والحق يقال - ليست بالتجربة الهينة ، خصوصا وأن البعض أقدم – أو يقدم - عليها وهو يتصور أنه سيوفر الكثير من المال وأن العملية هى مجرد أن:

"ندفع لنشترى الأرض + ندفع لمهندس يسوى تصميم + ندفع لمقاول يسوى البناء"

ولكن حين تبدأ الخطوات الفعلية يفاجأ بكثير من التفاصيل الهندسية والإدارية المرهقة ، بالإضافة إلى الكثير من المعاملات المالية المتشابكة والمعرضة للكثير من التعديل والتغيير طوال مدة تنفيذ المشروع ، فضلا عن ضياع الوقت لكل من المشروع وصاحبه. لذلك ظهر الاحتياج إلى وسيط خبير بهذا المجال ليؤدي كثير من الخدمات ويسهل التفاهم بين مالك المشروع كثر من الأطراف التي لها علاقة بهذا المشروع.

(اقرأ ما سبق عن المقاول وهل يمكن الاستغناء عن المقاول والعلاقة بين المالك والمقاول)

(1) مدير المشروع  هو وسيط يدير الأمور بخبرته ويسهل التفاهم بين الأطراف المختلفة

ولأجل ذلك أصبحت (إدارة المشاريع Project Managment) هي الاتجاه المتبع عالميا لتسهيل وضبط عملية الإنشاء منذ أن يبدأ المشروع كفكرة فى ذهن صاحب العقار وحتى الانتهاء من إنشائه ، وقد بدأ الكثير من الجهات والأفراد فى عالمنا العربى فى الاستعانة بهذا المنهج العِلمى العَمَلى لإدارة المشاريع العقارية ، كما يستعين المتخصصون فى إدارة المشاريع بالبرمجيات المتخصصة لتسهيل وضبط العمل.

ولأن موضوع إدارة المشاريع هو حالياً علمٌ يُدَرَّس وفيه تفاصيل كثيرة لا المجال للتطرق اليها في مثل هذه المقالات ، لذلك سنكتفي بأن نذكر في هذا المقام أن كل ما يهم مدير المشروع هو ثلاثة "ضوابط" متعارف عليها عالمياً تؤثر في مسار المشروع وفي المنتج النهائي (البناء) ، هذه الضوابط هي:

1.   نطاق أعمال المشروع Scope: وتحددها قائمة كميات المشروع مع المواصفات التي تظهرها مخططات المشروع ويحددها التصميم المعتمد والمتفق عليه.

2.    الميزانية المرصودة للمشروع (التكلفة Cost): وهي ما يحددها مالك المشروع مسبقاً (ربما بمعاونة مدير المشروع وكافة الأطراف المشاركة).

3.    الوقت المحدد لإنجاز المشروع فيه  Time or Schedule: ويحدده في المقام الأول مالك المشروع طبقاً لرغبته وتوقعاته ، غير أن مدير المشروع يمكن أن يعاون المالك في التوصل إلى مدة زمنية معينة تكفي لإنجاز أعمال المشروع وفقاً لجدول زمني احترافي.

هذه الضوابط الثلاثة تتبادل التأثير في بعضها البعض بحيث يزيد أحدها عندما نريد أن نقلل الآخر والعكس صحيح. فإن أردنا مثلاً الانتهاء من المشروق في وقت أقل من الجدول الخاص به ، سنضطر لدفع تكلفة أعلى سواء لإيجار معدات أكثر أو للعمل ساعات إضافية او ما مثل ذلك من الإجراءات التي تزيد التكلفة.
لاحظ أن الجودة Quality لا تدخل ضمن هذه الضوابط الثلاثة (رغم أن البعض يضعها مكان نطاق الأعمال في المثلث المشار اليه أعلاه) لأن المفترض بداهة أن هذه الضوابط الثلاثة ترتبط أساساً وضِمناً بإنتاج مشروع ذو جودة معينة ومواصفات محددة  ومتفق عليها مسبقاً ضمن نطاق أعمال المشروع الذي يحدده عقد المقاولة ، ولا يجوز التنازل عن هذه الجودة وإلا يعتبر هذا تغييراً في نطاق أعمال المشروع وفي العقد.

ملحوظة: ربما نحتاج لإفراد مقال مستقل أو أكثر في موضوع "إدارة المشاريع" في وقت لاحق.

مدير المشروع ودوره

(2) الضوابط الثلاثة لإدارة المشروع

مدير المشروع هو فرد أو فريق عمل متخصص يتولى تنسيق الأنشطة المرتبطة ب"بداية" و"إنشاء" و"إنهاء" أي مشروع انشائي مع المحافظة على العوامل الثلاثة المؤثرة (التكلفة – النطاق – الوقت) لتكون أقرب ما يكون لوضعها الأمثل.
مدير المشروع قد يكون فرداً أو فريقاً (قسم - إدارة.... إلخ) تابعاً للمالك مباشرة ، كما يكون - فى أحيان كثيرة - جهة مستقلة يتعاقد معه المالك لتقديم خدماته.

الأنشطة التي يديرها مدير المشروع تشمل ما يلي:

أولاً: في مرحلة الإعداد (ما قبل الإنشاء):

1. دراسة أفضل استخدام لأرض المشروع Best Land Use مع عمل التوصيات الناتجة.

2.    اجراء دراسة لتأهيل (Prequalification) المهندسين المصممين لاختيار أنسب مجموعة منهم للمشروع المطلوب بناؤه طبقاً لمعايير محددة. (أحياناً يكون لدى مدير المشروع الكفاءات الهندسية الكافية لإجراء التصميم عندها تكون أعمال التصميم عبء إضافي يتم الاتفاق عليه).

3.     طرح أعمال التصميم على المهندسين المؤهلين والحصول على أنسب الأسعار منهم.

4.     تقرير أنسب عروض التصميم لاختيار واحد أو أكثر منها.

5.     التصميم المبدئي Concept Design للمشروع بالتنسيق مع المالك والمصمم.

6.  التصميم المعماري للمشروع بالتنسيق مع المالك والمصمم مع عمل التوصيات الفنية والمالية اللازمة ، وقد يتم أخذ رأي المستخدم النهائي للبناء إن كان طرفاً آخر غير المالك (يحدث هذا إن كان البناء يتم لغرض الإيجار - مثلاً - وكان هناك مستأجر استراتيجي رأيه مهم ليتناسب المبنى مع استخداماته).

7.   إدارة التصميم الانشائي ومتابعة التفاصيل الهندسية لاختيار أنسب البدائل الانشائية وترشيح الأفضل من جهة السلامة واللياقة الانشائية والتكلفة المادية.

8.     تحديد المواصفات المطلوبة لأعمال المشروع وللمواد الداخلة فيها.

9.     متابعة إجراءات التراخيص والتأكد من تذليل أي عقبات.

10.إدارة التعاقدات وأعمال المكاتبات وكافة وثائق المشروع ومطابقة كافة الإجراءات المتبعة مع نصوص العقود.

  

(اقرأ أيضاً سلسلة مقالات عقد المقاولة)

ثانياً: فى مرحلة الاعداد للتنفيذ:

1.    عمل حساب لكميات المشروع وتحضير قوائم كميات بنود المشروع التي على أساسها يتم تقييم موازنة المشروع وتقييم عطاءات المقاولين في وقت لاحق.

2.   اجراء حسابات التكلفة المبدئية للمشروع ووضع الموازنة اللازمة لإتمام العمل.

3.   ضبط مدة تنفيذ المشروع بتحديد تاريخ بداية وتاريخ نهاية له مع الأخذ فى الاعتبار كافة تفاصيل أعماله وذلك من خلال عمل جدول زمنى واقعى لمراحل التنفيذ حتى انتهاء المشروع.

الجدول الزمني أحد أدوات مدير المشروع التي لا غنى عنها

4.  عمل جدول للتدفقات النقدية المطلوبة طبقا للجدول الزمنى المعد ، حتى يعد المالك عدته للدفعات المالية حسب تواليها وتواريخها التقريبية.

5. اجراء عملية تأهيل (Pre-qualification) للمقاولين المرشحين لتقييم إمكانيات ومدى كفاءة كل منهم لتنفيذ عملية الانشاء.

6.  طرح أعمال التنفيذ على مجموعة المقاولين المختارين وتقييم عطاءاتهم لاختيار أفضلها فنياً وماليا مع ترشيح أنسب العروض فنيا و/أو مالياً وهذا ما يسمى مناقصة عامة او محدودة أو ممارسة.... الخ.

7.  تحضير عقد مقاولة كافة المقاولين ومقاولي الباطن المشاركين في اعمال الانشاء وتنسيق وثائق المشروع والمكاتبات ومطابقة كافة إجراءات التحضير للتنفيذ مع نصوص العقود.
8. إدارة مفاوضات المالك مع المقاولين المتقدمين بأفضل العروض لتنفيذ المشروع للوصول إلى أفضل صيغ التعاقد وأفضل الشروط.

ثالثاً: فى مرحلة التنفيذ:

1.     متابعة التزام المقاولين بالتنفيذ طبقا للجدول الزمنى، واتخاذ الاجراءات التصحيحية اللازمة لمعالجة أي تأخير حاصل (أو محتمل) لعودة المشروع إلى المسار الصحيح حتى ينتهى فى المواعيد المطلوبة مع التنسيق مع كافة الأطراف للالتزام بالتصحيح المطلوب.

إدارة عقد المقاولة والاجتماعات التنسيقية هي من مهام مدير المشروع

2.  اجراء تقييم "مالي" دوري – على أساس الجدول الزمني – لقياس مدى تقدم الأعمال وهو ما يسمى حسابات القيمة المكتسبة (Earned Value).

3.   متابعة تنفيذ إجراءات الجودة المتبعة من كافة الأطراف المسئولة عنها (المقاول – المهندس المشرف) ، والتأكيد على التزام الجميع بالمخططات ومواصفات عقد المقاولة.

4.   التأكد من مطابقة إجراءات التنفيذ ومراجعات المشرف ومستخلصات المقاولين مع ما يتم تنفيذه فعلياً ومطابقة الكل مع تفاصيل العقود الموقعة ، لضمان وصول الحقوق إلى أصحابها.

5.  إدارة الأوامر التغييرية Change Orders وتقييمها وتقرير تأثيرها فى المواصفات وفي الكميات وفي التكلفة ، وذلك ليتم محاسبة الأطراف المختلفة تبعاً لها.

6.    متابعة التزام كافة الأطراف بالتنفيذ طبقاً لعقود المقاولات والتحكم في المراسلات والوثائق وكافة الأعمال الإدارية الأخرى اللازمة مع مطابقة الجميع بنصوص التعاقدات.

7.  مراجعة واعتماد مستخلصات (فواتير) كافة الأطراف ذات العلاقة بالمشروع (اشراف - مقاولين – موردين..... الخ) للتأكيد على أن ما يتم صرفه هو ما يستحقونه طبقاً للعقود وطبقاً لنسب الإنجاز في الموقع.

+ بقى أن نقول أن إدارة المشروع تختلف عن الإشراف على التنفيذ وتختلف عن التصميم رغم أنها تتفاعل وتتقاطع معهما ، وأتصور أن هذا الاختلاف أصبح واضحاً من التفاصيل المذكورة أعلاه.

نختم بالقول أنه لو وُجِدَ مدير مشروع يتقى الله ويعرف تماما الدور المناط به ، ولو أن لدى مدير المشروع هذا من الخبرة والأدوات العلمية والعملية ما يساعده على تنفيذ عمله ، فسيكون تنفيذ مشاريع البناء نزهة ومتعة وتوفير حقيقى لأى مالك مشروع ، وسيجد هذا المالك - بالتأكيد - الوقت الكافي للتفكير فى أعمال أخرى بدلا من ضياع وقته وجهده فى ملاحقة تفاصيل ومشاكل هو فى غنى عنها.

اتصل بنا       خدماتنا

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اقرأ أيضاً:

مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. المقاول
مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. هل يمكن الاستغناء عن المقاول
مقالات في الإدارة... (1) خمسة أسرار لتفاوض ناجح
سلسلة عقود المقاولات

سلسلة علاقة المالك والمقاول

أرشيف موضوعات الموقع

خدماتنا

سلسلة حساب تكلفة البناء

سلسلة حساب الكميات

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity