بناء بيت العمر: ديسمبر 2015

الأحد

حساب تكلفة البناء.. (3) كيف يتم حساب تكلفة البناء؟

بعد أن تحدثنا في المقالين السابقين عن أهمية حساب تكلفة البناء وعن العوامل المؤثرة على التكلفة ، نأتي في هذه المرحلة الى كيفية القيام بحساب التكلفة ، أو ماذا يتم فعليا في حساب التكلفة؟ على أن نتكلم في المقال الرابع عن المنتج النهائي لحساب الكميات ألا وهو قائمة الكميات المسعرة.

لكن كبداية أحتاج أن أؤكد على أن الهدف من مقالات هذا الموقع هي نوع من التثقيف العام للمقبل على البناء ، لكن يبقى أن حساب التكاليف – كغيره من أعمال البناء – هي عملية تخصصية ويقوم بها مهندسون ذوو خبرة ليس فقط في أسعار المواد واجور العمالة ، لكن أيضا يكون لهم خبرة "هندسية" عميقة تتيح لهم إدراك مدى تأثير المكونات المختلفة لعملية البناء على التكلفة (المكونات المقصودة مثل الخرسانة أو حديد التسليح أو المواد المالئة الإضافية التي تستخدم في انشاء الأسقف مثل البلوك الأسمنتي المفرغ ، والبوليستايرين (الفوم)..... الخ). معرفة هذا التأثير تتأتى من معرفة نسبة تواجد كل مُكَوِّن في "وحدة قياس كل بند من بنود البناء" [مثلاً: البوليستايرين يشكل كم بالمائة من المتر المكعب في بلاطة السقف؟ وكم كيلوجرام حديد تسليح توجد في نفس هذا المتر المكعب من الخرسانة المسلحة لبلاطة سقف؟].

جدول اوزان حديد التسليح

ولكي نتصور مدى تفاصيل هذه العملية ، لنا أن ندرك – على سبيل المثال - أن أسعار الكيلوجرام من حديد التسليح تختلف باختلاف مقاس الحديد (6مم ، 8مم ، 10مم ....... الخ) ، ويزيد تقديرنا لدقة هذا الحساب عندما نعلم أن أي قطاع خرساني لا يحوي - في الغالب - مقاس واحد من هذه المقاسات ، لكن في الغالب قد يحوي ثلاثة أو أربع مقاسات (مثلاً: 10 مم ، 16 مم ، 20مم) ، هذا ما يجعل حساب التكلفة عملية دقيقة لكثرة هذه التفاصيل فيها. (انظرالجدول المجاور)

نعود لكيفية حساب التكلفة:

إجمالاً ، ملخص عملية حساب التكلفة ينحصر في هذه المعادلة التالية:

سعر البند (للمتر المكعب مثلاً) = تكلفة البند ^(أ) + هامش إضافي ^(ب).

تكلفة البند (أ) = جملة تكلفة "المواد" الداخلة في البند + جملة التكلفة المباشرة "للعمالة" التي تنفذ البند على أنواعها.

أما عن الهامش الإضافي (ب) ، فهو يشمل كل مصروف إضافي خلاف التكلفة المباشرة للمواد والعمالة مما يغطي أي (أو كل) من التالي:

1. ربح المقاول (ان كان في العملية مقاول).

2. أتعاب مدير المشروع أو مهندس مشرف.

3. أي مصروفات إدارية أخرى مثل أجور حراسة ومحاسبين وأعمال لوجستية أخرى لا تدخل في التكلفة المباشرة (هذه تدخل ضمنياً داخل هامش ربح المقاول ، لكن يفضل عمل حساب تفصيلي لها لو أن حساب التكلفة هذا يتم لصالح المالك مباشرة ، وأن هذه الأعمال يتولاها المالك بدون مقاول وبمعرفة أفراد من طرفه)

والناس في كيفية حساب التكلفة يتبعون مدارس مختلفة:

المدرسة الأولى:

من يكتفي بتقدير جزافي لإجمالي التكلفة ، ويعتمد في ذلك على مجموعة افتراضات ومعادلات تجريبية تقوم على الخبرات المتراكمة (Empirical) ، وهذا لا يكلف نفسه عناء الدخول في أي تفاصيل لكميات المواد وتكلفتها أو تكلفة عمالة التنفيذ أو أي من مثل ذلك.

ومنطقي جدا أن نسبة الخطأ في التكلفة المفترضة هنا سيكون مرتفعاً بمقدار عشوائية هذه الطريقة.

المدرسة الثانية:

من يحسب كميات المواد الداخلة في "عينة قياسية" من كل بند مطلوب تسعيره ، ثم تعمم نتيجة هذه الحسبة الحاصلة على البند كله.

مثلاً: نحسب الكميات الموجودة في متر طولي في موقع عشوائي من عامود خرساني ومنها نفترض تكلفة كل الأعمدة ، أو نحسب الكميات الموجودة في "متر مسطح عشوائي" في بلاطة سقف ومنها نفترض تكلفة الأسقف عموماً..... وهكذا.

وواضح في هذه الطريقة لماذا لا تكون التكلفة المقدرة الناتجة عن هذه الطريقة بالدقة المأمولة (رغم أن نتائجها أفضل نسبياً قياساً على طريقة المدرسة الأولى).

لكن ما هي أسباب عدم الدقة؟

ببساطة ، لأن قطاعات الهيكل الخرساني في الحقيقة غير متجانسة ولا متشابهة في كل أجزائها ، فالعامود - الذي اتخذناه مثلاً منذ قليل - تزداد فيه كثافة حديد التسليح في الربعين الأسفل والأعلى منه عما هو حاصل في المنتصف ، فمن أي جزء من العامود كانت العينة القياسية؟ وحتى إن حسبت العامود كله ، فماذا عن الأعمدة الأخرى المختلفة وهي كثيرة؟
زد على ذلك أن كثافة حديد التسليح تختلف "نسبياً" حسب مساحة مقطع القطاع الخرساني (أي قطاع: عامود ، جسر، بلاطة ، قاعدة ، حائط خرساني) ، صحيح أن هناك حدودا دنيا لنسبة حديد التسليح في القطاع الخرساني تحددها القواعد التصميمية ، لكن فوق هذه الحدود الدنيا نرى أوزان حديد التسليح تتراوح من مكان لآخر في القطاعات المختلفة وفي نفس المنشأ.

والمدرسة الثالثة:

وهي المدرسة التي انتمي اليها أنا وفريقي (ماذا عني؟) ، حيث يتم حساب كل مكونات البناء "حصراً" بمختلف قطاعاته من أساسات وميدات وأعمدة وجسور وبلاطات وحتى صبة النظافة للدور الأرضى، ويكون هذا الحساب شاملاً لكل شيء حتى أطوال وأوزان المقاسات المختلفة من حديد التسليح في كل قطاع ، وهذا ما يَنُتج عنه تقدير دقيق للتكلفة بنسبة خطأ قد لا تتعدى 5% بكثير.

نموذج لحساب كميات تسليح أعمدة لدور البدروم في مبنى

والحقيقة أن العمل بهذا الأسلوب الأخير يحتاج وقت وجهد كبيرين لكي نصل الى هذه الدقة المأمولة ، لكن نحمد الله على نعمة الحاسوب (الكومبيوتر) ، لأننا بمعاونة الحاسوب تمكنا من تطوير برامج سهلت علينا انجاز هذه العملية في أوقات قياسية وبمجهودات أقل مما كان يمكن أن يكون عليه الحال لو اننا كنا سنتبع أسلوب يدوي لعمل حسابات بهذا التفصيل.

وتطوير هذه البرامج احتاج جهداً واستغرق سنين (ومازال يُطَوَّر للوصول الى ادق النتائج) ، وهو أمر يتطلب خبرة كبيرة لتغطية معظم الحالات التي يمكن أن يقابلها مهندسو الانشاءات في طريقهم. وأدعي أن ليس كثيرون من استطاعوا تطوير مثل هذا النوع من البرمجيات ليعطينا ما نتحدث عنه من معطيات. (أنظر الصورة على اليسار)

أنظر صفحة "خدماتنا" للتعرف على كافة ما نقدم من خدمات

هذا الإنجاز في حساب تكلفة البناء تظهر فائدته ليس فقط فيما قبل بداية تنفيذ المشروع ، لكن يغطي أيضا ما يجري أثناء عملية الإنشاء نفسها ، وذلك فيما يأتي على سبيل المثال (راجع مقال أهمية حساب تكلفة البناء لمعرفة المستفيدين من نتائج هذه العملية):

1. حساب كميات البناء ، وهذا أول منتج للعملية. (راجع مقالات حساب الكميات بدئا بأهمية حساب الكميات).

2. التنبؤ بالتكلفة الإجمالية للمشروع وأسعار كل بند. وهذا ما يظهر في صورة قائمة كميات مسعرة (اقرأ المقال).

3. تفريد لكميات حديد التسليح من المقاسات المختلفة المطلوبة سواء للبناء ككل أو لكل دور على حدة (للدقة يفضل أن نقول لكل مرحلة على حدة ، فلأساسات - مثلاً - مرحلة منفصلة وسابقة للأدوار).

4. تحديد كميات الخرسانة للبناء ككل ولكل مرحلة على حدة (أقصد هنا كميات الخرسانة الجاهزة المطلوب صبها في الموقع).

5. تحديد كميات البوليستايرين بالمتر المكعب أو البلوك الهوردي بالوحدة المطلوب لبلاطات الأسقف، سواء للبناء ككل أو مرحلياً حسب كل دور.

6. وبهذا نتمكن من إصدار أوامر الشراء لكميات مواد البناء المختلفة كل في وقته حسب مراحل التنفيذ.

7. مراجعة مستهلكات مواد البناء مرحليا طوال مدة المشروع للتأكيد على استهلاك المواد قدر الحاجة فقط ، وتفادي أي استهلاك زائد سواء عن عمد وسوء نية أو عن اهمال وتقصير ، وهذا أحد الإجراءات التي تُنْسَب لما يسمى "التحكم في التكلفة" Cost Control. (راجع مقالات عقود المقاولات لترى أهمية مثل هذه الدراسة)

اتصل بنا خدماتنا

مرحباً بالتعليقات... هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

خبرات وغلطات في حساب الكميات.. (5) قائمة الكميات

تحدثنا في المقالات السابقة في هذه السلسة عن أهمية حساب الكميات وما يتطلبه ذلك من معرفة وحدات القياس لكل كمية ، مع التحذير من أي خلط في هذه الوحدات ، ثم أوضحنا بمثال كيف يجب أن يكون حساب الكميات دقيقاً ومحدداً وإلا سيكون الحكم النهائي على التكلفة النهائية خاطئاً ، والآن نأتي إلى النتيجة النهائية لكل أعمال حساب الكميات ، هذه هي "قائمة الكميات" والتي هي الوعاء النهائي الذي تصب فيه كافة الأعمال السابقة من أعمال حساب الكميات:.

بعض بنود الخرسانة والحوائط والتي تشملها قائمة الكميات

ببساطة ، قائمة الكميات تحمل ملخص لكل كميات أعمال البناء في "بنودها" المختلفة ، كل بند من هذه البنود هو جملة جميع الأعمال المتشابهة (المتشابهة في كل من طبيعتها ، وفي وحدات قياسها):

· متشابهة في طبيعتها: يعني بند الخرسانة العادية غير بند الخرسانة مسلحة غير بند الحوائط البلوك ...... الخ ، كما أن المسلحة مثلا منها ما هو بند للأساسات ومنها ما هو بند للأعمدة وغيرها للجسور وغيرها لبلاطات الأسقف..... الخ

· ومتشابهة في وحدات قياسها: يعني ما هو بالمتر الطولي فبالمتر الطولي وما هو بالمتر المسطح فبالمتر المسطح وما هو بالمتر المكعب فبالمتر المكعب ، هذا بخلاف ما هو بالعدد أو مقطوع. (اقرأ مقال الأبعاد الثلاثة وطرق القياس)

يتم وضع جميع الكميات الناتجة من حساب الكميات في قائمة واحدة ، كما يُفتَرَض أن تكون البنود في قائمة الكميات حسب ترتيب معين متعارف عليه عالميا ، لكننا سنتحاشى هذه التفصيلة الآن لعدم جدواها كثيرا بالنسبة لأي صاحب عقار ، وهم الغالبية الأكبر من قرائنا.

بنود قائمة الكميات:

نمـــوذج لقائــمة كمـــيات هيكــل خرســـــاني
Demo of Concrete Skeleton BOQ

بنود قائمة الكميات للأعمال الانشائية فقط تشمل البنود التالية في الأغلب الأعم ، وقد يكون لأي منها بنود فرعية:

1. الحفر بأنواعه

2. الدفان بأنواعه

3. العزل بأنواعه (أقصد هنا عزل خرسانات الأساسات والميدات وأي حوائط ساندة للبدرومات مثلاً)

4. الخرسانة العادية

5. الخرسانة المسلحة: وتقسم لبنود فرعية كالأساسات ، والميدات ، والأعمدة ، والحوائط الخرسانية ، والكمرات (الجسور) ، والبلاطات.

6. اعمال بناء الحوائط بأنواعها وسماكاتها. (في بعض الأحيان و/أو البلاد يتم التعامل مع بناء الحوائط على اعتبار أنه من بنود التشطيب)

فائدة قائمة الكميات:

تشكل قائمة الكميات عاملا مهما في إدارة عقدالمقاول لأي مشروع بناء ، وهذه الأهمية لا تظهر فقط في التعاقدات على البناء بطريقة "سعر البند" ، لكن قائمة الكميات تمثل أهمية كبيرة حتى لو كان التعاقد مع المقاول على سعر مقطوع للمشروع كله. وأستطيع تلخيص أهمية قائمة الكميات فيما يلي:

1. رغم أن بعض أعمال المشروع التي يتم المحاسبة عليها قد لا ترد في قائمة الكميات (أحيان كثيرة ، أعمال مثل اعداد الموقع وتحريك المعدات للمشروع Mobilization) إلا أن قائمة الكميات تشكل على وجه العموم ملخصا جيدا لنطاق أعمال المشروع (Scope of works) ، فنظرة سريعة على قائمة الكميات تعطي قارئها فكرة سريعة عن الأعمال المنتظر الخوض فيها لتنفيذ المشروع الإنشائي (أعمال البناء)

2. أحيانا يتم ذكر الكثير من مواصفات كل بند في خانة خاصة من قائمة الكميات اسمها "وصف البند" ، وهذا يشكل نوع من ملخص مواصفات كل بند ، وهذا يفيد مستخدم قائمة الكميات كثيرا بإعطائه فكرة عامة عن مواصفات البند (تحذير: هذا لا يغني عن قراءة المواصفات التفصيلية لكل بند على حدة في كراسة المواصفات التفصيلية التي يعدها المهندس المصمم وتُرْفَق مع قائمة الكميات).

3. قائمة الكميات تستخدم كأساس عملي لتقدير تكلفة مبدئية للمشروع ، حيث يفترض مدير المشروع - الذي يمثل المالك - تكلفة مبدئية لكل بند (يفترض أن مدير المشروع هو من يعد قائمة الكميات أو أنها توضع تحت اشرافه) ، وتكون جملة الأسعار الافتراضية الناتجة في تلك القائمة هي أساس للموازنة المبدئية التي يقدمها للمالك ، ليقوم المالك بناء عليها بإعداد رأس المال اللازم للتنفيذ. (اقرأ كيف يتم حساب تكلفة البناء)

4. قائمة الكميات تستخدم كأساس عملي لتسعير المشروع من قبل المقاولين ، ثم لمقارنة العروض المختلفة المقدمة من المقاولين ، وذلك في مرحلة جمع عروض الأسعار (المناقصة).

5. في حالة عدم وجود جدول زمني تفصيلي ، فإن قائمة الكميات تصلح كقاعدة معيارية مناسبة لحساب "نسب الإنجاز" للمشروع طول فترة التنفيذ. هذا يفيد في معرفة مدى تقدم أعمال المشروع ومؤشر لسرعة الانجاز.

اتصل بنا خدماتنا

مرحباً بالتعليقات والتساؤلات .... هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

بناء بيت العمر

*

الأحد

حساب تكلفة البناء.. (3) كيف يتم حساب تكلفة البناء؟

خبرات وغلطات في حساب الكميات.. (5) قائمة الكميات

أرشيف المقالات (انقر الشهر لتشاهد قائمة المقالات)

نموذج الاتصال