عقد المقاولة.. (2) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 2 / 2

فى المقال السابق عقد المقاولة.. (1) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 1 / 2 عرَّفنا العقدين الذين نناقشهما وهما عقد المصنعية - والعقد المتكامل (أو "بالمواد" حسب التعبير الشائع فى بعض البلدان العربية)، ثم تحدثنا ببعض التفصيل عن مميزات وعيوب عقد المصنعية ، وها نحن اليوم نستكمل تفصيلاً

(اقرأ عن: مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. (1) المقاول)

شكل رقم (1) وجود الخوذات البيضاء (المهندسين) مهم جداً لإدارة مشروع بناء بيت العمر

* العقد المتكامل (عقد المقاولة بالمواد):

مميزاته:

1.     لا يتطلب تفرغا ولا وقتاً أو جهداً إضافيا من صاحب البناء لمباشرة عملية الشراء التى يتحمل مسئوليتها المقاول طبقا للعقد.

2.     يتحمل المقاول المسئولية كاملة عن شراء المواد وعن ضبط معدلات استهلاكها وعن تقليل الهالك (waste) منها إلى الحد الأدنى، كما يكون المقاول أكثر حرصا على حراساتها فى موقع التنفيذ ورصها وتنسيقها لتكون جاهزة للعمل فى الوقت المناسب.

شكل رقم (2) توريد وصب الخرسانة في الموقع مسؤولية المقاول في العقد المتكامل

3.     يتحمل المقاول مسئولية تنسيق مواعيد وصول الخامات (المواد) إلى موقع البناء بما يتفق مع الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع وبما يكفل له ترتيب توافر عمالته وفنييه ومعداته فى الوقت المناسب لمباشرة العمل بدون ابطاء (شكل رقم "2").

4.     رغم أن هوامش الربح فى تجارة مواد البناء إجمالا – حسب معلوماتى المتواضعة - هى هوامش صغيرة ومجال الخصم فيها بسيط ، إلا أن احتمال حصول المقاول - لكونه من أهل المهنة - على خصومات خاصة من تجار مواد البناء يكون أحد العوامل الايجابية المشجعة للمقاول ، وقد تكون من ضمن نقاط القوة التى تعين المقاول على المنافسة نتيجة تقليل تكلفة التنفيذ.

5.     رغم أنها ليست قاعدة عامة ، لكن عادة ما يترافق العقد بالمواد (المتكامل) مع وجود مسئولية هندسية للمقاول فيوفر مهندسين ضمن فريق عمله الأمر الذى لا يتوافر على وجه الإطلاق فى حالة عقد المصنعيات. (وجود مهندسين أكفاء فى فريق عمل المقاول يقلل بالتأكيد من الجهد المطلوب للإشراف الهندسى من طرف المالك ، وبالتالى يزيد من جودة المنتج ويقلل من التكلفة). شكل رقم (1).

عيوبه:

1.     نظرياً ^(*)، تكون تكلفة البناء بهذا الأسلوب أعلى من التكلفة لو تمت بأسلوب المصنعيات (أقول ان هذا ما يبدو نظريا ، لكن ما يتبين لاحقا قد يظهر أن التوفير أكبر بهذا الأسلوب بعد دخول مجموعة عوامل كثيرة في التكلفة ، لذلك أوصي بقراءة مقالي عن ليس كل ما يلمع ذهباً ، ومقال المناورات التسويقية في المقاولات).

2.     تكون قيمة العقد كبيرة، ودفعاته كبيرة أيضا مما يزيد من حجم المخاطرة عند حدوث أى مشاكل ترتبط بتنفيذ العقد أكبر منها فى حالة عقد المصنعيات ، ويتطلب وجود ثقة متبادلة بين طرفى العقد (المالك والمقاول) وإدارة محكمة واعية لدفعاته.

3.     حيث أن قيمة الأعمال المنفذة وأسعارها ترتبط بمواصفات الأعمال ومواصفات المواد (الخامات) الداخلة فيها، لذلك يحتاج العقد المتكامل (بالمواد) لقوائم كميات محكمة ولتحديد دقيق لمواصفات الأعمال المنصوص عليها فى العقد ولمواصفات المواد الداخلة فيها. هذه القوائم يجب أن تعد مسبقاً (أى قبل طرح المشروع على المقاولين) بحيث ينبنى عليها التسعير ثم العقد بشكل واضح وملزم لكلا الطرفين ، حيث أن أى اختلاف قد يؤدى إلى مشاكل تعاقدية كبيرة. ورغم أن كل هذه الإجراءات تصب فى صالح انهاء المشروع بنجاح وبشكل مشرف ، إلا أنها تضيف أعباء مالية لا يضعها البعض فى الحسبان..

(اقرأ عن: تخلص من المقاول؟)

بعد كل ما سبق يأتى السؤال، لو أنا مقبل على بناء بيت، فأى البديلين أختار؟

ورداً على هذا أقول:

لكى أختار التنفيذ بطريقة المصنعية، أحتاج للآتى:

1.     أن أعيد جدولة وقتى وارتباطاتى ليكون لدى من الوقت ما يكفى لمتابعة عمليات الاتصال بتجار مواد البناء وشراء الخامات ومتابعة توصيلها للمكان الصحيح. فإن لم يكن لدى ما يكفى من الوقت ، فليكن بتكليف من ينوب عنى لمباشرة هذا الأمر (بالمناسبة ، لا يصح تكليف المقاول بهذا الدور).

2.     المتابعة عن كثب لطريقة تخزين وتداول المواد (الخامات) الموجودة فى الموقع، والتأكيد على استهلاك المواد الموجودة أولا بأول وبترتيب مناسب ، حتى لا يتبقى فى الموقع خامات تتعرض للسرقة أو التلف أو الصدأ كحديد التسليح مثلا (اقرأ مقال كيقف يتم حساب تكلفة البناء حيث فيه اشارة مهمة لكيفية عمل هذه المتابعة).

3.    يفضل فى هذه الحالة أن يكون الحارس لموقع البناء محل ثقة كبيرة وأن يكون بالتأكيد تابعا لصاحب العقار وليس للمقاول.

4.    يغفل الكثيرون عن هذه النقطة بينما أراها فى غاية الأهمية ، وهى أننى حينما ألجأ لعقد المصنعية مع مقاول ، فأنا بذلك أتنازل طواعية عن أى دور هندسى للمقاول وأعتمد عليه فقط كمجموعة منالمعدات والأيدي العاملة ، والدور الهندسي لا يقتصر فقط على مراجعة جودة الأعمال ومطابقتها للمخططات ، بل يتخطى هذه الحدود إلى تنفيذ العقد وتحديد حقوق وواجبات كل من المالك والمقاول ، لذلك يتوجب عليَّ فى هذه الحالة أن أغطى هذا "القصور" فى العنصر الهندسى بأن أستعين - حتى من قبل بداية مشروع البناء - بمهندس كفؤ يتقن حساب الكميات لعمل قائمة كميات لكل أعمال المشروع ، مع تحديد كمية المواد المطلوبة لكل مرحلة من مراحل تنفيذ المشروع (أساسات سقف بدروم ، سقف دور أرضى ، سقف دور أول …… الخ) والاستعانة بهذه القائمة فى شراء المواد (الخامات) المطلوبة لكل مرحلة. ومراجعة أى متبقيات فى مخزن الموقع أولا بأول، لكن فى النهاية ينبغى أن يكون لدى دراسة معدة جيدا استدل بها فى كل تحركاتى. بالطبع لا مانع من مراجعة بيانات من المقاول لكن لا يعتمد عليه كمصدر وحيد لهذه البيانات (راجع سلسلة المقالات عن حساب الكميات وما قد يستجد منها لاحقاً: كيف يتم حساب تكلفة البناء ، أهمية حساب الكميات ، الأبعاد الثلاثة وطرق الحساب).

5.     بالمناسبة ، لا يغنى عمل حساب الكميات هذا عن الإشراف الهندسى على أعمال المشروع، فتواجد ممثلين هندسيين لصاحب البناء طوال فترة المشروع هو أمر فى غاية الأهمية فى حالة عقد المصنعية لتغطية قصور المقاول كما سبق وأسلفنا،  ويمكن أن يقوم نفس المهندس بالدورين (حساب الكميات والإشراف)، لكن فى النهاية هى مسألة تخصص ، فقد يستطيع هذا المهندس عمل حساب الكميات ، وقد لا يتوافر لديه مهندسين متخصصين فى حساب الكميات بنفس كفاءة مهندسيه المتخصصين فى الإشراف الهندسى..

لكى أختار التنفيذ بطريقة المتكامل (أو المصنعية مع المواد) ، أحتاج للآتى:

1.     قبل حتى اختيار المقاول والتعاقد معه ، أحتاج للاستعانة بمهندس لتحديد مواصفات دقيقة لكل المواد الداخلة فى المشروع ، وبحاسب كميات كفؤ (كما فى حالة عقد المصنعية) لتحضير قائمة بإجمالى كميات المشروع: (حفر ودفان ، أساسات ، ميدات ، أعمدة ، جسور أو كمرات، ………. الخ).

شكل رقم (3) قائمة الكميات المسعرة أحد مستندات عقد المقاولة

     2.     تشكل قائمة الكميات⁽¹⁾ بالاشتراك مع المواصفات⁽²⁾ الأساس الوحيد لتسعير المشروع ولاختيار أحد المقاولين للتعاقد معه. لأن هذا يمنع أى لبس أو سوء فهم من أحد الطرفين ويمنع أى تلاعب أو خلاف أثناء المشروع. وبدون هذين العنصرين (الكميات والمواصفات) أكون قد بدأت مشروعا مهددا بالمشاكل. 

     ملحوظة: لا مانع من عمل تقدير مبدئي لتكلفة المشروع Budget بناء على قوائم الكميات والمواصفات الموضوعة (أنظر الشكل رقم "3") تكون مرشداً مساعداً فى اختيار المقاول المناسب (أنظر سلسلة مقالات حساب تكلفة البناء وما يستجد منها: أهمية حساب تكلفة البناء ، العوامل المؤثرة على تكلفة البناء) 

      3.     يكون رأى المهندس المشرف (اقرأ عن مدير المشروع) هو الأساس فى اعتماد المواد الموردة من قبل المقاول طبقا للمتفق عليه فى العقد، وأيضا فى اعتماد أى أعمال ينهيها المقاول والتأكيد على أن هذه الأعمال مطابقة للمخططات والمواصفات والمتفق عليه فى العقد ليتم صرف مستحقاته المالية.

(اقرأ عن: مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية... (3) مدير المشروع)

فى النهاية، أود أن أشير إلى أن الحديث عن عقود المقاولات، هو حديث كبير وفيه كثير من التفرعات والتفاصيل، ونظرا لضيق المجال فقد أشرنا فى عجالة هنا إلى أسلوبين من أساليب التعاقد فقط بما قد يساعدك قارئي العزيز لتحديد موقفك واختيار أحد الأسلوبين لتنفيذ مشروعك، غير أن هذا لا يعنى أننا غطينا كل الجوانب والتفاصيل، فضلا عن الأشكال والتفرعات والنوعيات الأخرى من طرق التعاقد ومحاسبة المقاولين.

أيضا اسمح لى عزيزى القارئ أن أضيف أنه رغم ادراك الكل أن عملية البناء هى عملية هندسية بامتياز، لكن تصورا ينتاب بعض أصحاب مشاريع البناء ألا وهو أن دور المهندس يتوقف بعد نهاية التصميم واستخراج الرخصة ، وأنه كصاحب بناء يصبح المسئول الأول والأخير عن كل شيء وأنه قادر (أو مُجْبَر) على معالجة كل الأمور ويكفى المهندس فقط أن يتأكد من دقة التنفيذ طبقا للمخططات، لكن اسمح لى أخى الكريم وأختى الكريمة أن أقول لكما أنه كلما أوسعت المجال للمساهمة الهندسية فى "تفاصيل" العمل – حتى الأمور التعاقدية منها والتى "تبدو" أنها تخص محامين أكثر من المهندسين – كلما قلت احتمالات المشاكل وزادت احتمالات نجاح المشروع وتحقيقه للأهداف المرجوة منه. (أنظر سلسلة المقالات عن العلاقة بين المالك والمقاول وما قد يستجد منها: الخروج من دائرة الشك ، المناورات التسويقية فى المقاولات)

(*) أقول نظرياً، لأن هناك عوامل كثيرة تحكم التكلفة بخلاف شكل وأسلوب التعاقد والتنفيذ، منها ما يرتبط بالمقاول وجديته ومدى تكامل طاقمه الفنى والهندسى، ومنها ما يختص بصاحب البناء وقدرته التمويلية ونشاطه وقدرته على التفاعل مع المستجدات طوال فترة المشروع.

اتصل بنا      خدماتنا

راجع أرشيف موضوعات بناء بيت العمر 

اقرأ المقالات التالية ذات الصلة:
مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. (1) المقاول
حساب تكلفة البناء......... (3) كيف يتم حساب تكلفة البناء؟
خبرات وغلطات في حساب الكميات........ (5) قائمة الكميات
خبرات وغلطات في حساب الكميات....... (4) ليس كل ما يلمع ذهباً
علاقة المالك والمقاول......... (1) الخروج من دائرة الشك
علاقة المالك والمقاول......... (2) المناورات التسويقية في المقاولات

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات بدروم قبو

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity basement