البدروم ما له وما عليه .. (1) أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟

مسرح منزلي في بدروم فيلا

صديقى ابو ابراهيم شخص مفكر لا يتسرع فى اتخاذ قراراته ودائم السؤال خصوصا فيما هو مقبل عليه من أمور يخشى صعوبتها ، وهو أمر محمود فيه لولا أنه أحيانا ما يستغرقه الوقت فى الاستفسارات وكثيرا ما ينتهى به الأمر إلى تنفيذ أول فكرة سمعها بعد أن يكون قد أضاع الكثير من الوقت فى سماع أفكار كثيرة جدا.

جاءنى أبو ابراهيم يوما وأخبرنى بأن الله سبحانه وتعالى وفقه إلى قطعة أرض فى أحد المخططات الجديدة لبناء فيلا وكان أول ما لاحظه أن موقع الفيلا المزمعة عبارة عن حفرة عميقة (بعمق حوالى 3.00 متر من منسوب الشارع)، وهذا مشهد معتاد بالمناسبة ونراه فى بعض المخططات العقارية الجديدة. مشهد الحفرة هذا جعله يفكر: لماذا لا يستفيد من هذا الحفر الطبيعى ويضيف بدروم (قبو) إلى مخطط الفيلا وبهذا يكون قد وفر قدرا لا بأس به من تكاليف الحفر؟. 

(اقرأ أيضاً: أفكار تزيد من تكلفة البدروم.)

صدق أو لا تصدق! هذه التريلا ليست واقفة بجوار قناة مائية ، لكنها بجوار بلوك بناء في أحد المخططات العقارية الجديدة

وحيث أن حساب تكلفة البناء هى من المسائل التى يحتاج الأصدقاء والعملاء لخدماتنا بخصوصها، فقد سألنى أبو ابراهيم عن تكلفة انشاء هذا البدروم فأوضحت له أن تكلفة انشاء بدروم تزيد عن تكلفة انشاء دور عادى بسبب:

• تكلفة عظم البدروم يعادل تقريبا ضعف سعر العظم فى الدور العادى وقد يزيد.
• وتكلفة العزل للبدروم - التى لا ينكر أهميتها أحد - لا يستهان بها حيث أن سلامة العقار ونظافة استخدامه فيما يلى من السنين يتوقف على مقدار الاعتناء بالعزل من جهة المواد المستخدمة ودقة التنفيذ. 

(اقرأ أيضا رطوبة الحوائط فى المبانى القائمة) 

• زد على ذلك زيادة تكلفة التشغيل على المدى الطويل حيث يجب رفع مياه الصرف للمنسوب الأعلى لصرفها للخارج ، وبالمناسبة أنا شخصيا لا أمانع اطلاقا وجود مطابخ أو حمامات فى البدروم (أقرأ أيضاً: دليل الباني الهُمام في تفصيل الحمَّام)
• يضاف اليه تكلفة تكييف وتهوية هذا الحيز الإضافى (حيز البدروم) أيا كان أسلوب التكييف المستخدم (مركزى – سبليت ....... الخ) ، هذا اذا لم يكن هناك شبابيك في البدروم.

(اقرأ أيضاً: البدروم ما له وما عليه.. (4) شبابيك البدروم)

مسبح داخل البدروم

وأوضحت للصديق رأيى الشخصى حيث أننى شخصيا أعتقد أن عمل البدروم (القبو - السرداب) هو أمر مفيد جداً ، ويكفى أنه يضيف إلى عقارك (فيلا أو عمارة) مساحة دور كامل يستفاد منه لاستخدامات عديدة ، خصوصا فى المناطق التى لا يسمح فيها بارتفاعات كبيرة ، حيث يجد البعض أنفسهم محددين بدورين فقط فوق سطح الأرض (أرضى + أول) وملحق علوى على مسطح 50% من الدور على أقصى تقدير، فما بالك إذا كان لديك الفرصة لعمل دور إضافى كامل - وربما أكبر - فى البدروم بطريقة قانونية نظامية؟! 

(اقرأ أيضاً: البدروم ما له وما عليه .. (3) سؤال وجواب)

لكن أبو ابراهيم كان لديه اقتراحان آخران لمناقشتهما معى قبل أن تتضح له الصورة كاملة:

1.     كان رأى البعض أن أبا ابراهيم - بكل بساطة - يستطيع توفير تكلفة البدروم بأن يدفن هذه "الحفرة" العميقة ويقوم بالتأسيس (وضع قواعد الفيلا) بطريقة عادية على عمق بسيط من سطح الشارع كما لو لم يكن هناك أى "حفرة" على الاطلاق، لكن ما لم يكن يدركه أبو ابراهيم هو أن تنفيذ هذا الاقتراح ليس بالبساطة التى تصورها أصحابه ، فالأمر ليس مجرد مجموعة ردود "قلابات" رمل تلقى فى الحفرة وينتهى الأمر، لكن المشكلة أن أساسات وأحمال مبنى الفيلا بالكامل سيتم وضعها على هذا الدفان، لذلك ينبغى أن يخضع تنفيذ هذا الدفان لشروط ومواصفات دقيقة ينبغى اتباعها بحرص شديد وعناية فائقة، حيث:

‌أ.       يتم حفر الطبقة السطحية (التى فى داخل الحفرة) بعمق ربما يفوق 1 متر ونقل ناتج الحفر إلى الخارج. (تقرير هذا الأمر يحتاج لعمل جسات لتحديد طبقات التربة قبل تقرير ما يتم عمله هنا).

‌ب.    يتم الدفان بتربة مختارة بعناية مع الرص (الدمك) على طبقات سمك 25 سم والغمر بالماء حتى نصل إلى منسوب التأسيس المرغوب قريبا من منسوب الشارع حسب المخطط الانشائى على عمق 1.50 متر أسفل منسوب الشارع مثلا (يكون اجمالى سمك الدفان ما بين 2.50 متر الى 3 متر فى حالة ابو ابراهيم).

‌ج.     طبعا سيتم استكمال الدفان حتى منسوب الدور الأرضى بعد الانتهاء من القواعد والميدات.

2.     كان البديل الثانى أمام أبى ابراهيم هو أن يقوم بالتأسيس (عمل القواعد) على المنسوب العميق (داخل الحفرة)، وطبعا لأن التأسيس على سطح أرض طبيعية غير مسموح به، لذلك لابد فى هذه الحالة من الحفر (حفر اضافى) للوصول إلى عمق التأسيس، ثم عمل القواعد ورقاب الأعمدة والميدات ، ثم دفن (ردم) كل هذا حتى منسوب أرضية الدور الأرضى (طبعا سيكون سمك الدفان أيضا حوالى 3 متر أيضا)، وطبعا هذا الدفان يجب أن يتم طبقا للأصول المرعية. ولك أن تتخيل أن رقاب الأعمدة فى هذه الحالة توشك – من فرط طولها - أن تكون أعمدة دور كامل، وربما تحتاج لعمل ميدات إضافية لضمان ترابط الأعمدة.

(اقرأ أيضاً: مقالات تعريفية في المسألة الانشائية: المقاول.. مدير المشروع... الخ)

وبهذا أصبح لدى أبي ابراهيم رؤية شاملة لما يواجهه من خيارات ، وكيف أن تكلفة الخيارين السابقين غير قليلة كما توهم ، حتى إن لم تكن التكلفة معادلة لتكلفة إنشاء بدروم لكن فى النهاية هي تكلفة لا يستهان بها. كما أنى أعلنت رأيي الشخصى صراحة  بعد كل هذا النقاش والتفكير، حيث أننى كنت وما زلت وسأظل أؤيد بشدة الاستفادة بالبدروم إن كان أبو ابراهيم قادرا على تَدَبُّر تكلفة انشائه.

والسؤال المحورى هنا الذى يحل المسألة كلها والذى احتاج أبو ابراهيم الإجابة عليه مثله مثل كل أصحاب العقارات ومشاريع البناء:

هل ترغب فى دفع التكلفة ؟ أم لا؟

والحقيقة أن هذا السؤال حيوى جداً لكثير من المسائل التى تعترضنا أثناء عملية البناء وليس فى موضوع البدروم فقط مما يجعل دور مدير المشروع ذو نفع كبير ، ولكن فى موقف البدروم هذا تحديدا تكون نتيجة اجابتك كصاحب البناء على هذا السؤال أحد أمرين:

1. إن دفعت فأنت اشتريت منافع كثيرة تضاف إلى بيتك (مئات الأمتار المسطحة).
2. وإن لم تدفع فهى منفعة فى يدك وانت تلقى بها فى "صندوق القمامة" لأنك - ببساطة - تقدر على تحمل تكلفة "صندوق القمامة" بينما لا تقدر على تحمل تكلفة إنشاء البدروم .......... وهذا أيضا حقك الكامل الذى لا يخالفك فيه أحد.. 

إذن الأمر كله متروك لصاحب العقار أن يقرره، كما تقول المقولة الانجليزية الشهيرة Take it or leave it
بالطبع ، اتخذ أبو ابراهيم قراره، وأنا أسعد جدا عندما يستجيب الأصدقاء والعملاء لرأيي (اقرأ: ماذا عنِّي!!)، ولكن السعادة الأكبر تتحقق كلما رأيتُ صديقا أو عميلا وقد حصل على "أفضل ما يمكن من نتائج مقابل ما أنفقه من أموال"، لأن السؤال الهام هنا ليس: كم تَكَلَّفْتَ لتحصل على شيء ما؟ لكن السؤال هو: هل ما حصلتَ عليه يساوى فعلا ما دفعت سواء كثيرا أم قليلا؟

مقالات ذات العلاقة:
البدروم ما له وما عليه .. (2) أفكار تزيد من تكلفة البدروم.
البدروم ما له وما عليه .. (3) سؤال وجواب
البدروم ما له وما عليه .. (4) شبابيك البدروم
حساب تكلفة البناء… (1) أهميته
رطوبة الحوائط فى المبانى القائمة

اقرأ أيضاً:
أرشيف مواضيع الموقع
مقالات تعريفية في المسألة الانشائية: المقاول.. مدير المشروع...... الخ

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

خبرات وغلطات فى حساب الكميات .. (1) أهمية حساب الكميات

يهمل الكثيرون حساب الكميات خصوصا مع استسهال الكثيرين لأسلوب العقد المقطوع حيث يُعامَل المشروع كله كأنه بند واحد بسعر إجمالى واحد (اقرأ سلسلة عقود المقاولات). وسنقوم بعون الله بالقاء بعض الضوء على حساب الكميات من خلال هذه السلسلة من المقالات (الحلقة الثانية عنوانها الأبعاد الثلاثة وطرق القياس).

من المعروف أن حساب الكميات (Quantity survey) هى واحدة من المهام والأنشطة المطلوبة قبل وأثناء وبعد عملية البناء، ويفترض أن تبدأ بعد الانتهاء من مخططات المشروع. وحساب الكميات هى من المهارات التى ينبغى توافرها فى أى "كيان" يقوم بعملية الانشاء سواء كان هذا الكيان مدير مشروع أو مهندس أو مقاول أو حتى صاحب المشروع العقارى (وأنا أقول "كيان" لأن ليس بالضرورة أن يكون المشار اليهم أفرادا، بل ممكن أن يكونوا جماعات أو شركات). وقد لا يتمتع أى من هؤلاء السابق ذكرهم (إن كانوا أشخاصا) بمهارة حساب الكميات ، لكن بالتأكيد لا غنى لأى منهم عن وجود هذه المهارة فى أحد افراد فريقه. وتأتى أهمية حساب الكميات من حقيقة أن أمورا أخرى فى غاية الأهمية تعتمد عليها ، فمثلا: 

1. حساب تكلفة البناء بكافة عناصره يعتمد كلياً على حساب كميات هذه العناصر (الخرسانة عادية ومسلحة – الحديد – الحفر – الدفان – بلوكات هوردى – بلوكات بناء حوائط – لياسة –  دهانات حوائط – دهانات أسقف - بلاطات ارضيات وحوائط – اسقف معلقة بأنواعها – أعداد ومقاسات أبواب ونوافذ..... الخ). حتى ما قد يبدو لغير المتخصص كأنه لا يحتاج لحساب كميات تجده فى واقع الأمر لا غنى فيه عن حساب الكميات. مثلا كثيرا ما يتعاقد الكثيرون على توريد وتركيب المكيفات المركزية بالمقطوع وأقصى ما يرد ذكره هو عدد ما يتم تركيبه من ماكينات وربما وحدات التحكم المختلفة بالغرف، لكن واقع الأمر هو أنه حتى أطوال "الداكت الصاج" يحتاج لحساب كمياته.

2. إبرام عقد المقاولات لا غنى فيه عن حساب الكميات، من أجل ذلك دائما ما يتجاور حساب الكميات وإدارة العقود كتخصصات مترافقة (يولى الغربيون اهتماما خاصا لهذه التخصصات): فنحن نفضل – فى أغلب الأحيان – أن يكون هناك قائمة كميات مسعرة ترفق بالعقد حتى لو كان العقد مقطوعاً ، والحاجة إلى حساب الكميات وبالتالى قائمة الكميات المسعرة تنبع من الحاجة لما يلى على سبيل المثال لا الحصر:

(أ) تقييم المستخلصات الجارية (الدفعات المالية التى يتم صرفها أثناء المشروع): لأن مشاريع الانشاء (سواء بناء أو طرق أو مرافق على أشكالها) هى – فى أغلبها - مشاريع طويلة الأجل (حتى لو كانت شهوراً فقط)، وهى لطولها تنقسم بالتبعية إلى مراحل، ويتم دفع مستحقات المشاركين فى العمل على مراحل أيضا تبعاً لتقدم أعمال البناء، وفى هذه الحالة يكون أفضل معيار للتقييم (المالى) للأعمال المنجزة هو "كميات" الأعمال التى يتم الانتهاء منها مقارنة باجمالى "كميات" أعمال المشروع ، وهنا تظهر أهمية وجود قائمة "كميات" لكل بنود المشروع مع وجود سعر لكل بند منها.
{مثال: قائمة الكميات تشمل 1000 متر مكعب خرسانة أسقف بسعر المتر 1000 ريال (مثلا)، تم الانتهاء من 400 متر مكعب منها، فتكون قيمة ما تم انجازه من أعمال خرسانة الأسقف هنا هى أربعمائة الف ريال).

(ب) تقييم الأوامر التغييرية Change orders (كل ما يجرى تعديله أثناء عملية الانشاء ويختلف عن الموجود بالعقد):
فلنفترض مثلا أن عقد انشاء وتشطيب فيلا يشمل ضمن ما يشمل 2000 متر مربع سيراميك أرضيات، ثم غير المالك رأيه – أثناء التنفيذ – وقرر أن يركب 350 متر من هذه الأرضيات لتصبح رخام إيطالى من نوع فاخر (مثلاً) بدلاً من السيراميك، فيصبح لدينا 1650 متر سيراميك بنفس السعر المتعاقد عليه، و350 متر رخام بسعر أعلى بالتأكيد. فى هذه الحالة نحتاج لحساب فرق سعر الرخام عن السيراميك لهذه ال 350 متر. وهذا لم يكن  ليحدث بسلاسة لولا وجود قائمة كميات عند التعاقد شملت - من ضمن ما شملت - كميات السيراميك وأسعاره بما يتيح لنا حساب الفرق المستحق للمقاول بعد تحديد وموافقة المالك على السعر الجديد للرخام..

 3. حساب الكميات مهم جدا فى عمل الجدول الزمنى للمشروع ومتابعة  تنفيذ هذا الجدول:
فمثلا: لو أن لدينا  15000 متر دهانات للحوائط والأسقف الداخلية لعمارة مثلا، ونحن نعرف كم مترا يمكن لعامل الدهان انتاجها فى اليوم الواحد، ونعرف عدد عمال الدهان المتوفرين لتنفيذ هذا المشروع.
والنتيجة: يمكننا تحديد الوقت المطلوب للانتهاء من أعمال الدهانات هذه.
هذا ينطبق على كافة بنود أعمال البناء فيمكننا تحديد الوقت المطلوب للانتهاء من كل بند منها بمجرد تحديد "عدد العمال" المتوفرين لتنفيذ البند و"انتاجية العامل الواحد" منهم. وهذا فقط يكون ممكنا عندما نكون قد قمنا بحساب كل كميات المشروع.
كما يمكننا اكتشاف ما اذا كان المشروع يسير وفقاً للجدول الزمنى المحدد أم أن هناك امكانية لحدوث تأخير فى بند ما (أو كل البنود) إذا لاحظنا نقص عدد العمال (او المعدات) الذين يقومون على هذا البند ومقارنتها بكمية العمل المطلوب الانتهاء منها.

4. هناك أصحاب عقارات (بيوت – فيلات – عمارات ...... إلخ) يفضلون أن يشتروا بمعرفتهم مواد الانشاء والتشطيبات بما فيها الكهرباء والسباكة، مع التعاقد مع مقاول مصنعيات (عمالة انشاء وتركيب فقط). كيف يمكن لمثل هؤلاء أن يشتروا المواد المطلوبة – بدون زيادة ولا نقص – إذا لم يكن هناك حساب كميات دقيق؟ ولقد رأيت بعينى رأسى الكثيرين اعتمدوا على أشخاص غير مؤهلين لحساب حديد التسليح المطلوب وكانت النتيجة إما عجز فى كميات الحديد الموجودة بالموقع مما عطل العمالة، أو زيادة كبيرة فى كميات الحديد مما نتج عنه صدأ الحديد الملقى فى الموقع فى انتظار استخدامه (وهذه هى الحالة الأعم).

الخلاصة: هذه نصيحة لكل صاحب مشروع عقارى ، أنا أعلم أنه من الأسهل جدا بالنسبة لك أن تتعامل مع المشروع بالمقطوع خصوصا وأنت غير متخصص ، لكن من الخطأ بمكان تجاهل حساب الكميات فعليها يتوقف كم كبير من المكسب والخسارة فى عملية البناء.

اقرأ أيضا: 

سلسلة حساب الكميات:
              الأبعاد الثلاثة وطرق القياس

              تحذيرات

              ليس كل ما يلمع ذهباً
                قائمة الكميات
سلسلة حساب التكلفة:
                أهمية حساب التكلفة
                العوامل المؤثرة على تكلفة البناء
                قائمة الكميات المُسَعَّرة
أفكار تزيد من تكلفة البدروم
عقد المقاولة ، مصنعي ام بالمواد؟ هذه هي المسألة

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

علاقة المالك والمقاول .... (1) الخروج من دائرة الشك

كثيرا ما تلاقينى الشكوى التالية:

لدي شقة اقوم بتشطيبها حاليا ...ويجيني الكهربائي .... السباك .... عامل الجبس .... المبلط.. وكل واحد منهم يطلب الحساب مقدما وقبل تأديته العمل المطلوب.. بل إن بعضهم يكون عمله على مرحلتين(يعنى الكهربائى مثلا يكون عنده مرحلة التاسيس قبل اللياسة، ثم المرحلة الثانية تقريبا عند انتهاء الدهانات) ويريد مني محاسبته كاملا في المرحلة الأولى ولا ينتظر للمرحلة الثانية ..

انا في مشكلة حاليا من جراء تصرف العمال هذا فإن لم اعطهم تركوا العمل وولوا هاربين وإن أعطيتهم لم يحسنوا العمل المطلوب وقاموا به كيفما اتفق بل ربما لا يعودون لتكملته ... فما رأيك؟ وكيف أتصرف؟

ولمثل هذا الشخص أقول:

تعالى نشخص المسألة حتى يتسنى لنا وصف العلاج:

تعال أولا ننحي سوء النية جانبا، ونفترض حُسن النية عند جميع الأطراف، فانت صاحب عقار تستعين بعمالة، لا انت تعرف عنهم شيئا ولا هم يعرفونك. وطبعا من حقك أن ترى نتائج بعينك حتى تدفع الأجر بارتياح ضامناً للنتيجة فهذا من حقك تماما، كما أنك أيضا أمين جدا ومخلص جداً فى أنك ستعطى كل ذى حق حقه ولا أحد يملك أن يشك فيك أو ان يشكك في نواياك. وفى نفس الوقت هم من السوق لم تتعامل معهم من قبل ولا تعرف قدر التزامهم، ولا مقدار أمانتهم. لكن هناك مشكلة ، حيث "أنك "سمعت" الكثير عن مقدار تلاعب العمال (أى عمال)، وعن عدم التزامهم، فضلا عن عدم الأمانة التى بالتأكيد قد تكون عند البعض منهم.
زد على ذلك أنك لا تعرف تكلفة البناء الفعلية ، وهل وكم هي كميات ما تم انجازه من أعمال  لذلك فأنت لا تعرف هل ما دفعته سابقاً قد غطى "فعلاً" ما تم انجازه أم أن هذا العامل أو ذاك "مدّعي" دون وجه حق؟

فى الوقت نفسه، واستكمالاً لافتراض حسن النية، تعال نرى الأمر من وجهة نظرهم: هم عمال يعملون لكسب قوت يومهم، وجاءوا للعمل فى موقعك وهم يريدون فعلا أداء عملهم على أكمل وجه ويريدون تسليمك العمل مكتملا فى نهاية اليوم لتستمتع أنت به وينالوا هم مقابل تعبهم. ولا نستطيع هنا أن نشك فيهم أو نشكك فى التزامهم أو أمانتهم حتى يثبت لنا العكس (وأنا لا أقصد التعميم بكلمة "الأمانة" هنا ، لكنى - فى هذا الموقف - أقصد الأشخاص الذين يعملون لك تحديدا). لكن هناك أيضا مشكلة ، حيث أنهم "سمعوا" عن أصحاب عمل (أقصد مالكي عقارات) تلاعبوا بعمال مثلهم (بل وربما مر ببعضهم شخصيا مواقف مماثلة).

أعود وأذكِّر أننى هنا أفترض توافر حُسن النية، لم أتهمك ولم أتهم أى من العمال. أين المشكلة إذن؟

المشكلة هى فى وجود عدم ثقة متبادلة بين الطرفين منذ أول لحظة رغم أنك لم تجربهم من قبل ولم تعرف مقدار التزامهم، وهم لم يجربوك من قبل ولم يعرفوا مقدار عدلك. وعدم الثقة هذه توَلِّد حساسية شديدة لأى تصرف حتى لو كان بحسن نية، فأنت مثلا لو غبت عنهم يوما لظرف طارئ، بدأوا يتشككون فى أنك تتهرب منهم، وهم لو قصر أحدهم لسبب أو لآخر، بدأت أنت تتشكك فى مصداقيتهم جميعا وفى امكانية أن ينهوا العمل كما ينبغى، ومع توافر هذه الريبة منذ البداية يدخل الطرفان فى دائرة من الشك القاتل، فكل تصرف من طرفهم يقابله ريبة من جهتك (أعنى بخصوص التزامهم باكمال العمل على خير صورة وفى الوقت المحدد)، وهم فى المقابل يتحسسون بشدة لأى تصرف من طرفك (أعنى بخصوص تسليمهم حقوقهم عند نهاية العمل). وما ان تبدأ دائرة الشك هذه، تراها لا تنتهى أبدا، وهى مع الأسف كفيلة بافشال أى مشروع وإدخال مشروعك فى دوامة من المشاكل لا تنتهى.


لكن اسمح لي أفاجئك بأمر "غريب"!: هل تتخيل أن نفس هؤلاء العمال - الذين لا تثق فى اتمامهم للعمل ويطلبون أجرهم مقدما - هم أنفسهم تجدهم يعملون لحساب مقاولين (أو مهندسين) ويكملون أعمالهم فى وقتها وعلى أكمل وجه، وهم أنفسهم قد ينتظرون حقوقهم المالية بالأسابيع وهم غير قلقين!!؟

لماذا؟ ببساطة لأنهم يتعاملون مع هؤلاء المقاولين (أو المهندسين) لسنوات طويلة وقد جرب بعضهم بعضاً ونمت الثقة بينهم للدرجة التى لم يعد ذلك الشك المدمر يفسد علاقة العمل هذه.

طبعا من الصعب جدا (ليس مستحيلاً) أن تصل إلى هذا المستوى من الثقة المتبادلة مع عمالتك المؤقتة وأنت صاحب شقة أو فيلا أو حتى قصر، ليس طعنا فى مصداقيتك لا سمح الله، ولكن ببساطة لأن ليس لديك هذا الوقت الكافى لتكوين هذه الثقة، فعلاقتك بهم مرتبطة بفترة زمنية محدودة وبهدف محدود ، ألا وهو انهاء العمل عندك.

من أجل كل هذا، أؤيد الرأى الذى يقول بأن تعامل أصحاب المشاريع العقارية الصغيرة - والتى ليس لها طابع الدوام - مع مقاول واحد أو مهندس واحد هو أجدى لك:

أولا: لأن المخاطرة بالنسبة لك محدودة فى شخص واحد فقط، بينما فى الحالة الأخرى كلما اتفقت مع عامل جديد فأنت تخوض "مغامرة" جديدة ، فهذا السباك ، وهذا الكهربائى ، وهذا المليس (المبيِّض) ، وهذا النجار، وهذا الدهَّان (النقاش)....

ثانيا: لأن هذا الشخص الواحد يملك هذه الثقة مع عمالته بحيث يضمن استمراريتهم وبذلك تضمن الحد الأدنى من الالتزام بالتنفيذ فى الوقت وبالجودة المطلوبين، ويكون الفيصل فقط هو مقدار التزام كل منكما (صاحب البيت والمقاول) تجاه الآخر.

وأنا هنا أسمع أحدهم يقول:

إن التعاقد مع مقاول واحد يكون أكثر تكلفة  بينما يكون استخدام عمالة لكل بند أوفر من حيث تكلفة البناء!

ولصاحب هذا الرأي أقول أنه قد يكون هذا صحيحا بنظرة محدودة وقصيرة المدى ، لكن صدقنى:
1) لو أنك أضفت المصاريف الزيادة التى تذهب سدى للعمالة غير الملتزمة والتى ربما تترك العمل قبل اتمامه.
2) لو أنك نظرت إلى تكلفة المواد الزائدة التى تهدر بين هذا العامل وذاك، أو التى يتم تكسيرها لإعادة العمل من جديد.
3) لو أنك نظرت إلى احتمال اضطرارك لجلب عمال آخرين لتكملة العمل لو انسحب العامل.
4) كما أنك لو قدَّرت "قيمة مادية" للوقت الضائع قبل انهاء المشروع (ايجارات مهدورة - جهود مهدورة منك شخصيا أو من أفراد فريقك - وقت ضائع...... الخ).
لو أنك حسبت كل هذا لن تجد الفرق يستحق كل هذا العناء.

وأتمنى لك كل توفيق...

اقرأ أيضاً:
+ المناورات التسويقية فى المقاولات
+ عقد المقاولة... مصنعية أو بالمواد؟
+ حساب تكلفة البناء وأهميته
+ السؤال الحائر: أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

كيف نستعد لرحلة بناء بيت العمر

فى رحلة بناء بيت العمر مهما اختلفت تسميته سواء بناء فيلا أو بناء عمارة أو بناء منزل ، نمر بكثير من المراحل ونحتك بكثير من الشخصيات والوثائق والجهات ، ونحن فى هذا نحتاج لأحد أمرين:

إما

1. أن نستعين بمن يرشدنا فى كل خطوات البناء. 

أو 

2. أن نكون على دراية بكل خطوات البناء لنؤديها بطريقه صحيحة بدلا من التخبط فى محاولات فاشلة.

مثال:
خلال مسيرتي المهنية (ماذا عنِّي؟) قد قابلت الكثيرين ممن يفكرون بعمل بدروم وهم يتساءلون ، هل هو مجدي أم لا؟ هل ستزيد التكلفة كثيرا عليَّ أم أنها في حدود المعقول؟ وما الفائدة التي ستعود عليَّ منه في المقابل؟ الى غيرها الكثير من الأسئلة المشروعة والمطروحة.
اقرأ أيضاً:
ابني بدروم أم لا أبني؟
أفكار تزيد من تكفة البدروم
سؤال وجواب بخصوص البدروم

تكون بداية أى منشأ هى:

تصميم معماري

وهذا يقوم به مهندس معماري يعمل التصميم وفى الأغلب الأعم يكون مسئولا  أيضا عن استخراج رخصة البناء لأن المخططات المعمارية يجب أن تتوافق مع متطلبات رخصة البناء التى تختلف من مكان الى آخر على حسب الموقع والحى والشارع والبلدية (وأحيانا الدفاع المدني) الواقع فى نطاقها العقار الجديد، والمهندس المعماري الموهوب والمتمرس يكون له خبرة بهذه المتطلبات ويستطيع الاستفسار عما استحدث منها إن لزم.

لكن خلال مشاهداتى رأيت أيضا من يتصور امكانية الحصول على تصميم فيلا مجانا أو بأقل تكلفة ممكنة وذلك عن طريق اللجوء إلى جمع خرائط منازل من أصدقاء سبقوه فى خبرة البناء ("خرائط" تسمية مرادفة ل"مخططات" أو "رسومات" حسب اللهجات المختلفة). كما نرى على مواقع الانترنت من يبحث عن تصاميم فلل أو تصاميم منازل أو واجهات فلل ، وهو يحاول الحصول على تصميم فلل بأى عدد ممكن وأى مساحة ممكنة.

والحق يقال إن هذه المحاولات فى عمومها لا تخرج عن نطاق "المشروعية"، فمن يعرض مخططاته على الانترنت (سواء مهندس أو صاحب عقار) ، ومن يقرض مخططات بيته لصديقه فهو - من حيث المبدأ - يقبل ان يستغلها الآخرون (في الغالب ، الاستغلال غير ممكن من الناحية العملية).

وبعض هؤلاء "الباحثين" تجده يبحث بكل حسن نية عما يسميه مخطط فلل لأنه في خطوات البناء الأولى يرغب فى مجرد تجميع أفكار تخدمه فى مشروع البناء ، لكن البعض الآخر - وهم قله – يذهب إلى المدى الذى يتصور معه  أن الحظ ربما يخدمه فيحصل بالصدفة على التصميم المعماري الذى يطابق ظروف مشروعه تماما ليقوم فقط بالنسخ الكامل للفكرة ويوفر - فى ظنه – تكاليف التصميم المعماري . لكن السؤال هنا عن مدى جدوى هذه المحاولات وهل يمكن أن توصل الى نتيجة مرضية أم لا، فهذا الفريق الأخير مثلا ينسى أن كل بناء له تميزه من حيث الموقع  والاتجاهات والمساحة مما يتطلب معه مخططا متفردا ، مما يستحيل معه أن يشابه مخطط فيلا مخططاً لفيلا أخرى أو أن يتطابق مخطط عمارة مع مخطط عمارة أخرى(أنظر مقال أهمية حساب التكلفة والمقالات التابعة) ، وهذا ما يوصلنا الى الشك فى جدوى هذه المحاولات رغم مشروعيتها.

(اقرأ أيضاً: دليل الباني الهُمام في تفصيل الحمَّام)

لكن السؤال الحقيقي فى موضوع محاولات "الاقتباس" أو "النسخ" هذه يجب أن يكون عن مدى جدوى هذه المحاولات وهل يمكن أن توصل الى نتيجة مُرضية أم لا! فهذا الفريق الأخير مثلا ينسى أن كل بناء له تميزه من حيث الموقع والاتجاهات والمساحة (اقرأحساب تكلفة البناء والعوامل المؤثرة) مما يتطلب معه مخطط متفرد يكون من المستحيل (تقريباً) أن يشابه مخطط فيلا آخر أو مخطط عمارة أخرى، وهذا ما يوصلنا الى الشك فى جدوى هذه المحاولات (رغم مشروعيتها كما سبق أن قلنا).

اقرأ مقالات حساب التكلفة:
أهمية حساب التكلفة
العوامل المؤثرة على تكلفة البناء
كيف يتم حساب التكلفة

ملحوظة:
نناقش تأثير موقع البناء على التكلفة "فقط" فى مقال حساب تكلفة البناء والعوامل المؤثرة ، لكن اختلاف الموقع يؤثر أيضا على مواصفات وشكل البناء ، وهذا ما يمكن أن نتطرق اليه فى مقالات قادمة إن شاء الله.

أيضا كل عقار يحتاج إلى:

تصميم انشائي

وهو الخطوة التالية والملازمة للخطوة السابقة فى مراحل التصميم. وهذا التصميم الانشائى يكون "فريداً" ليتفق مع تفرد المخططات المعمارية المعدة له بما يؤدي بالطبيعة إلى الاحتياج إلى مهندس انشائي - وهو تخصص "المهندس المدني" فى كثير من المجتمعات – يقوم بعمل التصميم الانشائي المناسب لشكل المبنى والمناسب لطبيعة التربة فى موقع المشروع.

بعد التصميم تأتى مرحلة البحث عن مقاول:

فمنا من يبحث عن مقاول تسليم مفتاح لتنفيذ كل المشروع ومنا من يبحث عن مقاول عظم  لتنفيذ الهيكل الخرساني أولاً ، ثم يبحث بعد ذلك عن مقاول تشطيب بعد الانتهاء من مرحلة العظم وربما يسند أعمال التشطيب إلى نفس المقاول الذى بدأ معه مرحلة العظم، وكثيرا ما يرد - فى هذه المرحلة – السؤال عن عقد المقاولة وما هى أفضل الصيغ للتعاقد مع مقاول: فمثلاً: هل يتعاقد على المصنعية فقط ؟ أم على المصنعية بالمواد؟ ، كما يُلاحَظ أيضا بحث الكثيرين عن نموذج عقد مقاولة ليستعين به فى التعاقد مع المقاول بما يضمن له حقه ويضمن ألا يتلاعب به المقاول (حسب ظنه)

أقترح قراءة المقالات ذات الصلة بعقد المقاولة والعلاقة بين المالك والمقاول:
الخروج من دائرة الشك
المناورات التسويقية فى المقاولات
عقد المقاولة... مصنعي ام بالمواد؟ تلك هي المسألة
ليس كل ما يلمع ذهباً

لسنين طويلة تابعت مثل هذه المشاهد ، ومنها ما لمسته من عملاء ومتعاملين معى أو حولى (ماذا عنِّي؟) ، ومنها ما رأيته وقرأته على مواقع ومنتديات الشبكة العنكبوتية. وفى هذه الأخيرة لاحظت أن الكتابات والمناقشات تتخذ أحد اتجاهين:

·    الأول: مناقشات توغل فى التفاصيل الفنية والهندسية نتيجة لرغبة بعض أصحاب المشاريع العقارية (راعى البيت أو الفيلا أو العمارة) فى الانغماس فى تفاصيل التفاصيل ، ربما لعدم ثقتهم الكاملة فى كفاءة أو نزاهة من يتعاون معهم من مهندسين ومقاولين [اقرأ الخروج من دائرة الشك]، وربما للرغبة عندهم فى إدارة عملية البناء خاصتهم لتوفير أكبر قدر ممكن من النفقات التى تتطلبها الاستعانة بالمتخصصين لأداء هذه الأعمال. ومع الأسف لاحظت انجراف البعض من الزملاء المهندسين فى هذا التيار بالاسهاب فى الشرح والتوضيح بالتفصيل الممل لأمور تخصصية هى من الخطر بمكان تركها لغير المتخصصين يمارسونها.

·    الثانى: ميل الكثيرين من زملاء المهنة المتخصصين إلى الاكتفاء بتسويق أنفسهم وخدماتهم (وهو أمر مشروع بالتأكيد) دون تغطية الحد الأدنى من احتياج صاحب العقار للاستنارة التى تكفيه  ليتحرك فى مشروعه بأريحية وأمان ناتجين عن ادراكه لما له وما عليه. وهنا تجد أن مقالات هذه الفئة من المتخصصين تأخذ طابع الدعاية والإعلان عن النشاط أكثر من طابع التثقيف والعطاء.

ووفق خبرتى المتواضعة ، فأنا أرى أن العامل الأساسى الكفيل باجتياز تجربة بناء البيت  بنجاح هو توافر حد أدنى من الثقة عند كل طرف من طرفى العملية:

صاحب عقار من جهة ، ومقدمو الخدمة من جهة أخرى (مهندس - مقاول - عامل فنى من أى تخصص ..... الخ)

هذا الحد الأدنى من الثقة ما يكفل ضمان كل طرف لحقوقه عند الأطراف الأخرى. (اقرأ دائرة الشك فى العلاقة بين المالك والمقاول).

 فصاحب العقار يحتاج لضمان حصوله على المنشأ الذى يبغاه بالجودة التى تعاقد عليها وفى الوقت المناسب دون ابطاء أو تسويف، بينما نرى فى المقابل أن جل مراد عناصر الطرف الآخر (مقدم الخدمة) هو حصولهم على المقابل المادى المتفق عليه نظير اتمامهم لأعمالهم، بل وقد تجد منهم - بجوار هذا - من يهمه أن يضيف سابقة أعمال جديدة تضاف إلى أعماله السابقة ، فيحرص على أن تكون أعماله مرضية.

هذه الثقة المرجوة لا يمكن الوصول إليها إلا بوجود حد أدنى من المعرفة عند كل طرف بما يكفل له تقييم وتقدير أداء الطرف الآخر، وبالطبع فإن أقصر الطرق للتغلب على "فجوة المعرفة" هذه هو استعانة صاحب العقار ب"مدير مشروع"  يكون محل "ثقة الطرفين" ويكون هو الحكم باستمرار لتسيير الأمور بسلاسة، لكن ليس الجميع يفضل سلوك هذا الطريق المضمون بل هناك من يختار الطريق الأصعب - لأسباب عديدة لا مجال للخوض فيها الآن -  ليكتشف خطأه فى منتصف الطريق أو فى نهايته ، وهذا المالك قد يتعلم الكثير من الدروس ولكن بعد أن يكون فات أوان تطبيق هذه الدروس المستفادة ، هذا ببساطة لأن الانسان منا ربما يبنى بيتاً لمرة واحدة فى العمر. ومن الوارد أيضاً أن هذا المالك نفسه قد لا يتعلم شيئاً أبداً مما مر به لأسباب نذكرها فى سياق مواضيعنا المتنوعة (تحتاج للوصول إلى نهاية مقال ليس كل ما يلمع ذهباً كمثال لما أقول هنا)

من أجل "بناء بيت العمر" هذا ، قررت أن يكون هذا الموقع (كما هو طابع معظم كتاباتى) من منطلق التثقيف البسيط الأقرب إلى لغة الصحافة منها إلى اللغة الأكاديمية ، ذلك لتوصيل الحد الأدنى من المعرفة لكل راعى بيت (صاحب ملك – مالك – صاحب مشروع عقاري) بما يكفل له أرضية ثابتة من الثقافة "الهندسية" و"التعاقدية" البسيطة اللازمة له وهو يتعامل مع المتخصصين الذين يستعين بهم لتنفيذ مشروعه. طبعا إذا تحتم اللجوء إلى بعض الحسابات والمعادلات فلابد - فى هذه الحالة - مما منه بد ، لكن مع التبسيط قدر الامكان ليمكن للغالبية استيعابه.

نتطرق فى سلاسل من المقالات إلى كل ما يمت للإنشاء بصله:

• حساب الكميات
• حساب التكاليف
• عقود المقاولات
• العلاقة بين المالك والمقاول 

إجمالا، هذا أعمله لوجه الله سبحانه وتعالى دون انتظار لمكافأة ولا رغبة فى دعاية أو "تسويق" لعملي والله سبحانه على ما أقول شهيد ، ثم أنى أيضا أقوم بهذا دون الإخلال بمبدأ "أعط الخبز لخبازه" (إدي العيش لخبازه)، فلا يصح أن نسهل أمام غير المهندسين أى دور هو من صميم عمل المهندس أو مدير المشروع، ولا يجوز أن نشجع الاستخفاف بأى عمل تقنى أو محاسبى أو قانونى أو طبى (مثلا) إذ لا يصح - تحت أى ظرف - أن يقوم "صاحب الحاجة" بأداء أى عمل تخصصي دون الاستعانة بالمختص بهذه الحاجة.

بقى أن أقول أن ما ينشر هنا يفترض أنه صالح لكل المجتمعات العربية مع مراعاة بعض الاختلافات التى تفرضها اختلاف المصطلحات من بلد الى آخر، كما أن بعض المشاكل رهن النقاش قد تتركز فى بلد دون الآخر، وقد يلاحظ القارئ العزيز أن المصطلحات المستخدمة - وربما المشاكل رهن النقاش - أمْيَل لتلك التى فى السوق السعودية (أو الخليجية عموما) حيث أني أعمل في السوق السعودية أكثر من غيرها في الوقت الحالي (اقرأ مقال "ماذا عني") ، لكن هذا لا ينفى تشابه جوهر اللغة والموضوعات فى كافة أسواق البناء والعقار فى مختلف أقطار العالم العربي.
أقرأ أيضا:

• حساب تكلفة البناء والعوامل المؤثرة
• البدروم ما له وما عليه "1"
• عقد المقاولة
• الخروج من دائرة الشك
• المناورات التسويقية فى المقاولات
• ليس كل ما يلمع ذهباً
• ماذا عنِّي؟

لو نظرت إلى يمين الصفحة (أسفل الصفحة ان كنت تستخدم "موبايل" أو "تاب")، ستجد أرشيف المقالات مرتباً تاريخياً طبقأ لتاريخ نشر كل مقال، يمكنك النقر على أى عنوان أى مقال ترى موضوعه يرتبط باهتماماتك ، وهى متشعبة ومنها ما يشكل سلاسل من المقالات المترابطة التى تهتم بموضوعات معينة.

أتمنى لك قراءة ممتعة إن شاء الله.

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات خطوات البناء

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity