بناء بيت العمر

الثلاثاء

رطوبة حوائط المبانى القائمة: حقائق العلم . آمال الخلاص . أوهام العزل

يشكو الكثيرون من وجود رطوبة فى حوائط المبانى فى مواضع عديدة بالبناء لكن خصوصا فى الدور الأرضي والبدروم (اقرأ سلسلة مقالات البدروم) وهو ما سيكون موضوع حديثنا الآن. وبادئ ذى بدء ، يليق بنا أن نقطع بأن ظهور أى نوع من أنواع الرطوبة على وجه حائط أو سقف لابد أنه نتيجة إما لإهمال عمل عزل رطوبة مناسب أثناء الإنشاء، أو أن العازل موجود لكنه رديء المواصفات أو أن خرابا ما قد حاق بهذا العزل نتيجة للتقادم أو نتيجة لخطأ ما حدث تسبب فى خرابه.

(1) حائط في الدور الأرضي

ولكى نتصور جيدا ما يحدث نحتاج للتذكير بان الماء يسرى فى أى مسار يجده متاحا أمامه ولا عبرة لسعة هذا المسار، فقد يكون "انبوب" مفتوح أو مسام اسفنجة تعرضت للماء ، وقد يكون مسامات دقيقة متناهية الصغر محصورة بين حبات رمال على شاطئ البحر أو تحت كثير من المباني ، لكن هذا المسار المفتوح قد يكون أيضا بين جزيئات مواد الانشاء ، حيث نعلم جيدا أن معظم مواد الانشاء هى مسامية بطبيعتها (Porous) ، كالطوب والبلوك واللياسة الأسمنتية وحتى معظم أنواع الخرسانة (المستخدمة فى هياكل المبانى) ، بل إن بعض أنواع السيراميك المصنعة تكون لها مسامية عالية تسمح بنفاذية عالية للماء وليس كل تجار السيراميك أو المصنعين يخبرون عملاءهم بهذه الحقيقة مع الأسف (اقرأ المناورات التسويقية في المقاولات)، وعندما يتحرك الماء فى أى من هذه الأوساط فهو يصل إلى أقصى مدى ممكن أفقياً ورأسياً ما لم يقف فى مساره مانع قوى يمنعه من الاستمرار فى الحركة.

هناك مصادر كثيرة واتجاهات متعددة لسريان الرطوبة فى حوائط بناء قائم:

(2) رطوبة ناتجة عن تسرب مياه الأمطار من السطح

1. من أعلى لأسفل:
خلال الحائط تبعا للجاذبية الأرضية: مثل مياه أمطار تتسرب من السطح إلى الدور الأسفل، أو مياه تسريب من حمامات الأدوار الأعلى إلى سقف وحوائط الدور الأسفل. [صورة رقم (2)]

2. من جانب الحائط إلى الجانب الآخر:
تبعا للضغط الهيدروستاتيكى ، مثل تسريب من أنبوب مياه أو أنبوب صرف فى حمام مجاور ، أو مياه رشح تسرى فى الأرض وتتسرب أفقياً إلى حائط بدروم (أو دور أرضى منخفض قليلا عن الشارع).

اقرأ عن حساب تكلفة البناء

(3) مسار الرطوبة من أسفل لأعلى خلال الحئط

3. من أسفل إلى أعلى:
خلال الحائط بالخاصية الشعرية تبعا لما يسمى بالضغط الإسموزي، مثلما يحدث بسبب مياه الرشح التى تتسرب من التربة المحيطة إلى حوائط الدور الأرضي فى كثير من المناطق الساحلية أو تلك التى فيها منسوب مياه جوفية مرتفع (يسميها البعض أرض سبخة أو "صبخة") [كما فى الصورة رقم (3)]

هذا النوع الأخير يسمى الرطوبة الصاعدة (Rising Damp) ، وهو موضوع حديثنا الآن فى عجالة. حيث أتلقى اتصالات ، إما:

تشكو من هذه الرطوبة أو
تبحث عن أي حلول أو
تبحث جدوى بعض الحلول المطروحة.

(4) اتجاهات تأثير الرطوبة على حائط في الدور الأرضي ، وموقع عازل الرطوبة الصاعدة

وأنا هنا أود التركيز على ما نراه فى الصورة رقم (4) لنفهم طبيعة المشكلة ، وبالتالى يمكننا تقييم الحلول المطروحة بناءا عليها. هنا نرى الماء يسرى إلى الحوائط من التربة المحيطة من خلال عناصر البناء التي تقع تحت منسوب سطح الأرض (التي هي: أساسات - ميدات - حوائط تحت منسوب الأرض) ويتجه الماء في الحوائط - بالخاصية الشعرية - صعوداً إلى أعلى منسوب يمكنه الصعود إليه ، ويظل يسري هكذا ما لم يقف فى مساره مانع يمنعه من الاستمرار فى الحركة لأعلى. وطالما صعد الماء فى الحائط وأصبح الحائط "رطباً" بحيث يمكن للماء أن يخرج من خلال أى من وجهي الحائط ، ولأن الماء يحمل معه نسبة من الأملاح سواء المذابة فيه أو التي يحملها معه من الأوساط المسامية التي يسرى فيها ، لذلك تكون النتيجة أننا نرى وجه الحائط الذى يخرج منه الماء وقد اكتسى أملاحاً من تلك المذابة فى الماء.

اقرأ أيضاً أرشيف موضوعات الموقع

والأمر المؤكد هنا هو أنه إذا وصلت الرطوبة إلى الحائط فلابد أنها حتماً ستخرج من أحد وجهيه، والعلم والمنطق والبديهة السليمة يقررون أنه لا حل لهذه المشكلة إلا بقطع الطريق على الماء فى أدنى نقطة ممكنة تحت الحائط لكيلا يمتد فى الحائط لأعلى. لكننا نرى بكل أسف الكثير من محترفي أعمال العزل يوصون ويُسَوِّقون بعض الإضافات التى تضاف إلى المونة الأسمنتية للياسة ليقللوا من نفاذيتها فلا تُخرِج الماء من وجه الحائط (حسب تصورهم)، أو يوصون ببعض الدهانات التى يتم دهان الحائط بها قبل اللياسة أو حتى بعدها، حتى أن البعض يقوم بوضع غشاء عازل (membrane) على وجه الحائط لمنع الرطوبة من الوصول إلى الوجه وهم يعلمون تماماً أنها ترعى داخل الحائط بخواصها المدمرة! عفواً ، ألا يشبه ذلك إلباس الأجرب – وقاكم الله – ثيابا فاخرة وجميلة بينما يُخَرِّب المرض جلده ولحمه تحت تلك الثياب؟ أقول إن مثل هذا الحل قد ينتج حائطاً جميل الوجه خالٍ من الأملاح كما كان أولاً ، وقد يبقى الرطوبة بعيدة عن وجه الحائط "لبعض الوقت" ، لكن كل هذا إلى حين ، لأن الرطوبة ستعود بكل تأكيد عاجلاً أم آجلاً.

الخلاصة هنا هى أنه إن لم يتم قطع الطريق تماما على الرطوبة لكي لا تسري في الحائط من أى اتجاه كانت (ونركز هنا على الرطوبة الصاعدة من أسفل لأعلى كما في الصورة رقم 4) وذلك بطريقة احترافية بعازل قوي وبدون ترك أى فراغات يمكن أن ينفذ منها الماء، لو لم تفعل هذا عزيزي القارئ يكون كل ما تقوم به هو مُسَكِّنَات وقتية ومضعية للوقت والنقود. وطبعاً قد يكون هذا العلاج الجذري سهلاً عندما يكون التسرب من السطح، وهو أصعب قليلاً عندما يكون من حمام أو مطبخ لغرف مجاورة أو سقف أسفله ، لكنه "الأصعب" - بالتأكيد - عندما يكون فى حوائط الدور الأرضى بسبب "الرطوبة الصاعدة". لأجل ذلك يكون الاهتمام بعوازل الرطوبة أثناء مرحلة الانشاء هي "مسألة حياة أو موت" بما لا يقبل الجدال او المساومة حتى لا نضطر إلى صيانة من هذا النوع في وقت لاحق لا قدر الله ، لأنها تكون أكثر إزعاجاً ناهيك عن التكلفة.

اتصل بنا خدماتنا

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)

تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

بناء فيلا بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات بناء بدروم صيانة بدروم (قبو) حوائط بدروم

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

الخميس

عقد المقاولة.. (2) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 2 / 2

فى المقال السابق عقد المقاولة.. (1) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 1 / 2 عرَّفنا العقدين الذين نناقشهما وهما عقد المصنعية - والعقد المتكامل (أو "بالمواد" حسب التعبير الشائع فى بعض البلدان العربية)، ثم تحدثنا ببعض التفصيل عن مميزات وعيوب عقد المصنعية ، وها نحن اليوم نستكمل تفصيلاً

(اقرأ عن: مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. (1) المقاول)

شكل رقم (1) وجود الخوذات البيضاء (المهندسين) مهم جداً لإدارة مشروع بناء بيت العمر

* العقد المتكامل (عقد المقاولة بالمواد):

مميزاته:

1. لا يتطلب تفرغا ولا وقتاً أو جهداً إضافيا من صاحب البناء لمباشرة عملية الشراء التى يتحمل مسئوليتها المقاول طبقا للعقد.

2. يتحمل المقاول المسئولية كاملة عن شراء المواد وعن ضبط معدلات استهلاكها وعن تقليل الهالك (waste) منها إلى الحد الأدنى، كما يكون المقاول أكثر حرصا على حراساتها فى موقع التنفيذ ورصها وتنسيقها لتكون جاهزة للعمل فى الوقت المناسب.

شكل رقم (2) توريد وصب الخرسانة في الموقع مسؤولية المقاول في العقد المتكامل

3. يتحمل المقاول مسئولية تنسيق مواعيد وصول الخامات (المواد) إلى موقع البناء بما يتفق مع الجدول الزمنى لتنفيذ المشروع وبما يكفل له ترتيب توافر عمالته وفنييه ومعداته فى الوقت المناسب لمباشرة العمل بدون ابطاء (شكل رقم "2").

4. رغم أن هوامش الربح فى تجارة مواد البناء إجمالا – حسب معلوماتى المتواضعة - هى هوامش صغيرة ومجال الخصم فيها بسيط ، إلا أن احتمال حصول المقاول - لكونه من أهل المهنة - على خصومات خاصة من تجار مواد البناء يكون أحد العوامل الايجابية المشجعة للمقاول ، وقد تكون من ضمن نقاط القوة التى تعين المقاول على المنافسة نتيجة تقليل تكلفة التنفيذ.

5. رغم أنها ليست قاعدة عامة ، لكن عادة ما يترافق العقد بالمواد (المتكامل) مع وجود مسئولية هندسية للمقاول فيوفر مهندسين ضمن فريق عمله الأمر الذى لا يتوافر على وجه الإطلاق فى حالة عقد المصنعيات. (وجود مهندسين أكفاء فى فريق عمل المقاول يقلل بالتأكيد من الجهد المطلوب للإشراف الهندسى من طرف المالك ، وبالتالى يزيد من جودة المنتج ويقلل من التكلفة). شكل رقم (1).

عيوبه:

1. نظرياً ^(*)، تكون تكلفة البناء بهذا الأسلوب أعلى من التكلفة لو تمت بأسلوب المصنعيات (أقول ان هذا ما يبدو نظريا ، لكن ما يتبين لاحقا قد يظهر أن التوفير أكبر بهذا الأسلوب بعد دخول مجموعة عوامل كثيرة في التكلفة ، لذلك أوصي بقراءة مقالي عن ليس كل ما يلمع ذهباً ، ومقال المناورات التسويقية في المقاولات).

2. تكون قيمة العقد كبيرة، ودفعاته كبيرة أيضا مما يزيد من حجم المخاطرة عند حدوث أى مشاكل ترتبط بتنفيذ العقد أكبر منها فى حالة عقد المصنعيات ، ويتطلب وجود ثقة متبادلة بين طرفى العقد (المالك والمقاول) وإدارة محكمة واعية لدفعاته.

3. حيث أن قيمة الأعمال المنفذة وأسعارها ترتبط بمواصفات الأعمال ومواصفات المواد (الخامات) الداخلة فيها، لذلك يحتاج العقد المتكامل (بالمواد) لقوائم كميات محكمة ولتحديد دقيق لمواصفات الأعمال المنصوص عليها فى العقد ولمواصفات المواد الداخلة فيها. هذه القوائم يجب أن تعد مسبقاً (أى قبل طرح المشروع على المقاولين) بحيث ينبنى عليها التسعير ثم العقد بشكل واضح وملزم لكلا الطرفين ، حيث أن أى اختلاف قد يؤدى إلى مشاكل تعاقدية كبيرة. ورغم أن كل هذه الإجراءات تصب فى صالح انهاء المشروع بنجاح وبشكل مشرف ، إلا أنها تضيف أعباء مالية لا يضعها البعض فى الحسبان..

(اقرأ عن: تخلص من المقاول؟)

بعد كل ما سبق يأتى السؤال، لو أنا مقبل على بناء بيت، فأى البديلين أختار؟

ورداً على هذا أقول:

لكى أختار التنفيذ بطريقة المصنعية، أحتاج للآتى:

1. أن أعيد جدولة وقتى وارتباطاتى ليكون لدى من الوقت ما يكفى لمتابعة عمليات الاتصال بتجار مواد البناء وشراء الخامات ومتابعة توصيلها للمكان الصحيح. فإن لم يكن لدى ما يكفى من الوقت ، فليكن بتكليف من ينوب عنى لمباشرة هذا الأمر (بالمناسبة ، لا يصح تكليف المقاول بهذا الدور).

2. المتابعة عن كثب لطريقة تخزين وتداول المواد (الخامات) الموجودة فى الموقع، والتأكيد على استهلاك المواد الموجودة أولا بأول وبترتيب مناسب ، حتى لا يتبقى فى الموقع خامات تتعرض للسرقة أو التلف أو الصدأ كحديد التسليح مثلا (اقرأ مقال كيقف يتم حساب تكلفة البناء حيث فيه اشارة مهمة لكيفية عمل هذه المتابعة).

3. يفضل فى هذه الحالة أن يكون الحارس لموقع البناء محل ثقة كبيرة وأن يكون بالتأكيد تابعا لصاحب العقار وليس للمقاول.

4. يغفل الكثيرون عن هذه النقطة بينما أراها فى غاية الأهمية ، وهى أننى حينما ألجأ لعقد المصنعية مع مقاول ، فأنا بذلك أتنازل طواعية عن أى دور هندسى للمقاول وأعتمد عليه فقط كمجموعة منالمعدات والأيدي العاملة ، والدور الهندسي لا يقتصر فقط على مراجعة جودة الأعمال ومطابقتها للمخططات ، بل يتخطى هذه الحدود إلى تنفيذ العقد وتحديد حقوق وواجبات كل من المالك والمقاول ، لذلك يتوجب عليَّ فى هذه الحالة أن أغطى هذا "القصور" فى العنصر الهندسى بأن أستعين - حتى من قبل بداية مشروع البناء - بمهندس كفؤ يتقن حساب الكميات لعمل قائمة كميات لكل أعمال المشروع ، مع تحديد كمية المواد المطلوبة لكل مرحلة من مراحل تنفيذ المشروع (أساسات سقف بدروم ، سقف دور أرضى ، سقف دور أول …… الخ) والاستعانة بهذه القائمة فى شراء المواد (الخامات) المطلوبة لكل مرحلة. ومراجعة أى متبقيات فى مخزن الموقع أولا بأول، لكن فى النهاية ينبغى أن يكون لدى دراسة معدة جيدا استدل بها فى كل تحركاتى. بالطبع لا مانع من مراجعة بيانات من المقاول لكن لا يعتمد عليه كمصدر وحيد لهذه البيانات (راجع سلسلة المقالات عن حساب الكميات وما قد يستجد منها لاحقاً: كيف يتم حساب تكلفة البناء ، أهمية حساب الكميات ، الأبعاد الثلاثة وطرق الحساب).

5. بالمناسبة ، لا يغنى عمل حساب الكميات هذا عن الإشراف الهندسى على أعمال المشروع، فتواجد ممثلين هندسيين لصاحب البناء طوال فترة المشروع هو أمر فى غاية الأهمية فى حالة عقد المصنعية لتغطية قصور المقاول كما سبق وأسلفنا، ويمكن أن يقوم نفس المهندس بالدورين (حساب الكميات والإشراف)، لكن فى النهاية هى مسألة تخصص ، فقد يستطيع هذا المهندس عمل حساب الكميات ، وقد لا يتوافر لديه مهندسين متخصصين فى حساب الكميات بنفس كفاءة مهندسيه المتخصصين فى الإشراف الهندسى..

لكى أختار التنفيذ بطريقة المتكامل (أو المصنعية مع المواد) ، أحتاج للآتى:

1. قبل حتى اختيار المقاول والتعاقد معه ، أحتاج للاستعانة بمهندس لتحديد مواصفات دقيقة لكل المواد الداخلة فى المشروع ، وبحاسب كميات كفؤ (كما فى حالة عقد المصنعية) لتحضير قائمة بإجمالى كميات المشروع: (حفر ودفان ، أساسات ، ميدات ، أعمدة ، جسور أو كمرات، ………. الخ).

شكل رقم (3) قائمة الكميات المسعرة أحد مستندات عقد المقاولة

2. تشكل قائمة الكميات⁽¹⁾ بالاشتراك مع المواصفات⁽²⁾ الأساس الوحيد لتسعير المشروع ولاختيار أحد المقاولين للتعاقد معه. لأن هذا يمنع أى لبس أو سوء فهم من أحد الطرفين ويمنع أى تلاعب أو خلاف أثناء المشروع. وبدون هذين العنصرين (الكميات والمواصفات) أكون قد بدأت مشروعا مهددا بالمشاكل.

ملحوظة: لا مانع من عمل تقدير مبدئي لتكلفة المشروع Budget بناء على قوائم الكميات والمواصفات الموضوعة (أنظر الشكل رقم "3") تكون مرشداً مساعداً فى اختيار المقاول المناسب (أنظر سلسلة مقالات حساب تكلفة البناء وما يستجد منها: أهمية حساب تكلفة البناء ، العوامل المؤثرة على تكلفة البناء)

3. يكون رأى المهندس المشرف (اقرأ عن مدير المشروع) هو الأساس فى اعتماد المواد الموردة من قبل المقاول طبقا للمتفق عليه فى العقد، وأيضا فى اعتماد أى أعمال ينهيها المقاول والتأكيد على أن هذه الأعمال مطابقة للمخططات والمواصفات والمتفق عليه فى العقد ليتم صرف مستحقاته المالية.

(اقرأ عن: مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية... (3) مدير المشروع)

فى النهاية، أود أن أشير إلى أن الحديث عن عقود المقاولات، هو حديث كبير وفيه كثير من التفرعات والتفاصيل، ونظرا لضيق المجال فقد أشرنا فى عجالة هنا إلى أسلوبين من أساليب التعاقد فقط بما قد يساعدك قارئي العزيز لتحديد موقفك واختيار أحد الأسلوبين لتنفيذ مشروعك، غير أن هذا لا يعنى أننا غطينا كل الجوانب والتفاصيل، فضلا عن الأشكال والتفرعات والنوعيات الأخرى من طرق التعاقد ومحاسبة المقاولين.

أيضا اسمح لى عزيزى القارئ أن أضيف أنه رغم ادراك الكل أن عملية البناء هى عملية هندسية بامتياز، لكن تصورا ينتاب بعض أصحاب مشاريع البناء ألا وهو أن دور المهندس يتوقف بعد نهاية التصميم واستخراج الرخصة ، وأنه كصاحب بناء يصبح المسئول الأول والأخير عن كل شيء وأنه قادر (أو مُجْبَر) على معالجة كل الأمور ويكفى المهندس فقط أن يتأكد من دقة التنفيذ طبقا للمخططات، لكن اسمح لى أخى الكريم وأختى الكريمة أن أقول لكما أنه كلما أوسعت المجال للمساهمة الهندسية فى "تفاصيل" العمل – حتى الأمور التعاقدية منها والتى "تبدو" أنها تخص محامين أكثر من المهندسين – كلما قلت احتمالات المشاكل وزادت احتمالات نجاح المشروع وتحقيقه للأهداف المرجوة منه. (أنظر سلسلة المقالات عن العلاقة بين المالك والمقاول وما قد يستجد منها: الخروج من دائرة الشك ، المناورات التسويقية فى المقاولات)

(*) أقول نظرياً، لأن هناك عوامل كثيرة تحكم التكلفة بخلاف شكل وأسلوب التعاقد والتنفيذ، منها ما يرتبط بالمقاول وجديته ومدى تكامل طاقمه الفنى والهندسى، ومنها ما يختص بصاحب البناء وقدرته التمويلية ونشاطه وقدرته على التفاعل مع المستجدات طوال فترة المشروع.

اتصل بنا خدماتنا

راجع أرشيف موضوعات بناء بيت العمر

اقرأ المقالات التالية ذات الصلة:
مقالات تعريفية في المسألة الإنشائية.. (1) المقاول
حساب تكلفة البناء......... (3) كيف يتم حساب تكلفة البناء؟
خبرات وغلطات في حساب الكميات........ (5) قائمة الكميات
خبرات وغلطات في حساب الكميات....... (4) ليس كل ما يلمع ذهباً
علاقة المالك والمقاول......... (1) الخروج من دائرة الشك
علاقة المالك والمقاول......... (2) المناورات التسويقية في المقاولات

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity basement

عقد المقاولة.. (1) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 1 / 2

عندما يقف صاحب مشروع البناء أمام عقد المقاولة الذي يجمعه مع المقاول، أو - بتعبير آخر – أي أسلوب تعاقدي (أو أي شكل للعقد) سيكون ذلك الذى على أساسه يتم تنفيذ عملية البناء ، عندها قد نتذكر السؤال: "أكون أو لا أكون! تلك هى المسألة" ، ذلك التساؤل الذي أثاره الكاتب الانجليزى الشهير شكسبير على لسان الأمير "هاملت" بطل روايته الشهيرة والذي يتكرر معنا في أمور واقعية وفي مواقف مختلفة ، هذه المرة يأخذ هذه الصيغة:

"مصنعي أو بالمواد! تلك هى المسألة…"

وقد تتغير صيغة أو لفظ المصطلح حسب المجتمع واللهجة والموقع الجغرافى، فيقال فى مجتمعات أخرى:

"مصنعية أو متكامل؟ تلك هى المسألة…"

مهما اختلفت التسميات والمصطلحات لكنها فى النهاية سؤال صادق يطرحه كثير من القراء، ويقف أمامه أصحاب مشاريع البناء موقف الحائر أحيانا ، وموقف "النادم" أحيانا أخرى. الحيرة تكون فى بداية المشروع لتقرير أى البديلين يختار، بينما يكون موقع الندم فى آخر المشروع أو أثناءه إن كان الاختيار – لا قدر الله – خاطئاً.

(اقرأ مقالات عن: المقاول وهل يمكن الاستغناء عنه)

ولكى يتضح تفصيلا ما نتحدث عنه اسمح لى قارئى العزيز أن أُعرِّف – لمن لا يعرف – ماذا يعنى هذان المصطلحان:

* عقد مقاولة مصنعية (مصنعي أو مصنعيات):

وهو يعنى ببساطة أن يتفق صاحب المشروع (صاحب البناء) مع المقاول على أن يقوم المقاول بتنفيذ كافة "أعمال" البناء بعماله وفنييه ومعداته وأخشابه (أحيانا تضاف أعمال الحفر والدفان أو الردم لكن فى معظم الأحيان لا تشملها)، على أن يقوم المالك (صاحب البناء) بتوريد ما يلزم من مواد البناء كالخرسانة والأسمنت وحديد التسليح والبلوك (الطوب) ورمال الدفان (الردم) إن كان الدفان مشمولا فى عقد المصنعية.

وطبقا لهذا العقد، يدفع صاحب المشروع للمقاول – بالإضافة إلى شرائه خامات التنفيذ - مبالغ مالية على دفعات محددة فى العقد نظير قيام الأخير بتنفيذ الأعمال المتفق عليها ، بشرط أن ترتبط قيمة ومواعيد هذه الدفعات بما يتم تنفيذه فعليا من أعمال.

* عقد مقاولة بالمواد أو متكامل:

وهو يعنى ببساطة أن يتولى المقاول مسئولية توريد المواد بالإضافة إلى قيامه بالتنفيذ الفنى للأعمال بواسطة عمالته وفنييه.

وفى المقابل يدفع صاحب البناء للمقاول مبالغ ماليه تكون مقابل كل ما يتم تنفيذه سواء أعمال منوط بها أوشرائه الخامات (المواد) اللازمة لتنفيذ عملية البناء.

العمالة والمعدات مسئولية المقاول في كل العقود

الآن، وقد انتهينا من هذه التعريفات المبسطة لأسلوبى العمل، ما هى نقاط القوة ونقاط الضعف (عيوب ومميزات) لكل من الأسلوبين:

1) عقد المصنعية:

مميزاته:

1. يتحكم صاحب المشروع بطريقة مباشرة فى جودة المواد المستقدمة لمشروعه ونوعياتها، لأنه يشتريها بنفسه.

2. يفترض – نظرياً^(*) – أنه أوفر فى التكلفة، حيث أن المالك عندما يقوم بشراء المواد (الخامات) بنفسه فهو يوفر لنفسه ذلك العائد الإضافى الذى يتقاضاه المقاول نظير شرائه و/أو تمويله و/أو تخزينه لهذه المواد.

3. قد يكون لصاحب البناء (صاحب المشروع) علاقات مع تجار مواد بناء مما يوفر له "مرونة" أو "تسهيلات" فى دفع قيمة مشترياته الأمر الذى قد لا يتوفر له مع المقاول، حيث تكون مواعيد مدفوعاته للمقاول مرتبطة بمستخلصات أقرب زمنا وأكثر إلحاحا وإلزاما.

عيوبه:

1. يلزم صاحب البناء (صاحب المشروع) – أو من ينوب عنه - توفير الوقت والجهد الكافيين للقيام بعملية شراء المواد والتأكد من وصولها من مكان شرائها إلى موقع البناء، الأمر الذى يستنفذ من صاحب البناء وقتا أو جهدا قد يكون هو فى أمس الحاجة إليه لأداء عمله الذى يتكسب منه أو لمباشرة أمور عامة أو خاصة أو عائلية أهم من عملية بناء عارضة.

2. يحتاج صاحب البناء لحساب دقيق لكميات المواد (الخامات) المطلوب شراؤها وذلك لكل مادة على حده ولكل مرحلة من مراحل التنفيذ، ولأسباب عديدة أفضِّل ألا يعتمد على المقاول بالكلية فى هذه المسألة بل على طرف ثالث يعمل لحسابه. قد يكون رأى المقاول استرشاديا، لكن لا يصح الاعتماد عليه (اقرأ الخروج من دائرة الشك)..

3. عدم خبرة صاحب المشروع بالنوعيات المختلفة للمواد (الخامات) وبأسعارها وبمصادرها ، كل هذا أو بعضه قد يكون سببا فى زيادة تكلفة المواد عليه، أو قد تتسبب عدم خبرته الكافية فى تأخير شرائها واحضارها للموقع على أضعف تقدير.

(اقرأ مقالنا عن مدير المشروع)

4. رغم أن المقاول مسئول "ضمنيا" – أو حتى بنص العقد - عن حفظ المواد الموجودة بالموقع، وهو أيضا مسئول "فنيا" عن استهلاكها بالمعدلات الصحيحة، ومسئول "مهنيا" و"أخلاقيا" عن تقليل معدل "الهالك" (waste) منها إلى الحد الأدنى ، لكن "عمليا" لا يمكن ضمان كل هذه الأمور مائة بالمائة طالما كان صاحب البناء هو الذى يشتريها وليس المقاول.

توافر مواد البناء في الموقع مسئولية صاحب البناء في حالة عقد المصنعية

5. كثيرا ما يحدث تعطيل لعملية البناء نتيجة لتأخر وصول الخامات المطلوبة فى المواعيد المناسبة، حيث يخسر المقاول أجور عمالة أو معدات بدون طائل إذ تتواجد (العمالة والمعدات) فى موقع البناء ثم لا يمكن تشغيلها أو الاستفادة منها نتيجة لعدم توافر المواد المطلوبة للتشغيل ، وهذا الأمر يؤدى إلى حدوث مشاكل تعاقدية بين الطرفين (المالك والمقاول) ، أو - فى أحسن الحالات – يضطر المالك لتحمل بعض أو كل هذه الخسارة كنوع من الترضية مما يزيد من تكلفة المشروع فوق ما كان مقدرا.

6. حيث أن مقاول المصنعيات – نتيجة هامش ربحه المحدود – لا يستطيع توفير مهندسين بين فريق عماله ، لذلك يلزم وجود اشراف هندسى حتمى وأكثر تفصيلا ودقة من طرف المالك (صاحب المشروع) بما يضيفه هذا الاشراف من عبء مالى إضافى لا يعتبره البعض فى الحسبان عند اختيار هذا الشكل من العقود. (وجود مهنسدين أكفاء فى فريق عمل المقاول يقلل بالتأكيد من الجهد المطلوب للإشراف الهندسى من طرف المالك ، وبالتالى يزيد من جودة المنتج ويقلل من التكلفة).

باقى الموضوع فى المقال التالي مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 2 من 2

اتصل بنا خدماتنا

أرشيف موضوعات بناء بيت العمر

اقرأ أيضاً:
+ مقالات تعريفية في المسألة الانشائية: (1) المقاول
(2) تخلص من المقاول
(3) مدير المشروع

+ حساب تكلفة البناء: حساب تكلفة البناء
العوامل المؤثرة على التكلفة
كيف يتم حساب تكلفة البناء
قائمة الكميات المسعرة
+ سلسلة مقالات علاقة المالك والمقاول
+ أهمية حساب الكميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity basement

الاثنين

حساب تكلفة البناء.. (2) العوامل المؤثرة

فى المقال الأول لهذه السلسلة من المقالات حول حساب تكلفة البناء بدأنا بالحديث عن أهمية حساب التكلفة لكل الأطراف ذات العلاقة بعملية البناء ، واليوم نناقش العوامل التى تؤثر على تكلفة البناء (زيادة أو نقصاناً) ، والهدف هنا هو أن يدرك القارئ العزيز لماذا تزيد أو تنقص تكلفة مشروعه ، وليتفكر فى الإجراءات التى يمكنه أن يتخذها – إن أراد – لتغيير هذه التكلفة. (في المقال التالي إن شاء الله سنتكلم عن كيفية تقدير تكلفة البناء الخرساني)

(اقرأ ايضاً عن مدير المشروع ودوره ومدى الحاجة اليه)

رقم (1): موضوعنا عن تكلفة الهيكل فقط (خرساني أو خلافه)

وبادئ ذى بدء نحتاج لتوضيح أن ما سنبحثه هنا هو العوامل المؤثرة على أعمال الهيكل سواء خرسانى أو خلافه (شكل رقم "1") وليس العوامل المؤثرة على أعمال التشطيب ولا أعمال الكهروميكا ، والسبب ليس عدم أهتمام بهذه الأعمال ولكن – ببساطة - لأن أعمال التشطيب والكهروميكا هى أكثر وضوحا بالنسبة لرجل الشارع العادى وهو يدرك أن تكلفة أى من هذه العناصر يتوقف على مستوى التشطيب الذى يحدده صاحب المشروع بنفسه، فكلنا – مثلا - يعلم أن التكلفة تزيد عند تنفيذ أرضيات رخام أكثر من أرضيات السيراميك ، ومعظمنا يعلم أن تكلفة الواجهات الحجر الطبيعى أو الألومنيوم أو الزجاج تتضاعف عن تلك الواجهات المكونة من دهانات تقليدية فوق لياسة أسمنتية (بياض Plastering). لأجل كل هذا لن نتطرق لأى عوامل تؤثر على تكلفة مثل هذه الأعمال سالفة الذكر ، لكننا سنركز فقط على تلك التى ستؤثر على تكلفة الهيكل الخرسانى (أو بدائله) حيث أن أغلبها قد يكون غامضا لدى الكثيرين رغم ما يتصوره البعض من الوضوح. وها نحن نبدأ بمناقشة العوامل كالتالى:

(اقرأ أيضاً: أهمية حساب الكميات)

الموقع الجغرافى:

تأثير الموقع على التكلفة يكون فى أكثر من وجه منها خواص التربة فى الموقع ومدى قرب أو بعد الموقع عن البحر والمياه الجوفية وهى كلها عوامل سنقوم بمناقشتها فى حينها، لكن ما سنناقشه هنا هو مدى التأثير "المباشر" للموقع على التكلفة ، والذى يأتى من:

+ مدى قرب أو بعد الموقع عن مصادر المواد الانشائية: فالمفهوم بداهةً أن تكلفة نقل مواد الإنشاء من مصدرها إلى موقع الإنشاء تختلف حسب طول أو قصر مسافة النقل ، ومدى تأثير تكلفة النقل على سعر المادة يختلف من مادة إلى أخرى ، لكن يمكننا أن نتخيل مقدار تأثير تكلفة النقل إذا عرفنا أن بعض المواد كالحجارة والبحص (الزلط) والرمال يشكل النقل فيها النسبة الأكبر من سعر المادة.
+ "الماء الحلو" يعتبر أيضا من "المواد" الداخلة فى عملية الانشاء ، وتأثير وجود مصدر قريب للماء الحلو الصالح لعملية الانشاء يؤثر فى تكلفة عملية الانشاء نظرا لدخول الماء الحلو فى تنفيذ كثير من بنود اللانشاء.

رقم (2): المواقع النائية تكون تكلفة الإنشاء فيها مرتفعة.

+ مدى صعوبة أو سهولة الوصول إالى موقع الانشاء: تكلفة البناء تقل كلما كان موقع البناء قريبا من الطرق العامة وقريبا من مواقع تواجد العمالة ووسائل إعاشة هذه العمالة، بينما تزيد التكلفة كلما كان الموقع بعيدا عن طرق المواصلات وأماكن الإعاشة. (أنظر الشكل رقم 2).

(اقرأ أيضاً: أفكار تزيد من تكلفة البدروم)

طبيعة التربة المقام عليها البناء (المنشأ):

+ فطبيعة التربة تحدد شكل وأسلوب التأسيس: وبالتبعية تكلفة هذا التأسيس، فالتربة الضعيفة تحتاج لاحتياطات أكبر وأساسات أكبر، فمثلا ، كلما كانت التربة أضعف كلما اضطر المصمم لاستخدام اللبشة (Raft Footing) أو حتى الخوازيق (Pile-Footing) بدلا من القواعد المنفصلة التى تعد بالتأكيد أقل تكلفة.
+ وطبيعة التربة قد تتحكم فى ارتفاع المنشأ (البناء) واستخداماته: لأن التربة لو كانت ضعيفة بزيادة فقد تمنع انشاء ارتفاعات كبيرة فوقها ، كما قد تشكل عائقا أمام انشاء بدروم (قبو أو سرداب) لسبب أو آخر.

وجود مياه جوفية فى التربة أسفل البناء:

وهذه المياه تؤثر على التكلفة فى أكثر من وجه، منها:

+ حتمية استخدام مواد انشائية خاصة مقاومة للأملاح فى العناصر الانشائية التى تقع تحت سطح التربة (أساسات – حوائط ساندة – رقاب أعمدة ..... إلخ) وأيضا زيادة احتياطات الحماية من الرطوبة (Damp Proofing) لتلك العناصر وهو ما يتسبب فى تكلفة إضافية.
+ صعوبة إجراءات الحفر وسند جوانب الحفر فى حالة وجود مياه وما يترتب عليها من احتياج لأعمال إضافية لتجفيف التربة (Dewatering) لاستكمال الحفر والبناء فى هذه الظروف. (شكل رقم "3").

رقم (3) عملية تخفيض مستوى الماء الجوفي Dewatering لتسهيل الحفر تزيد التكلفة النهائية للحفر

(اقرأ أيضاً: عقد المقاولة............. (1) مصنعي أم بالمواد؟ تلك هي المسألة)

عوامل خاصة بطبيعة البناء واستخداماته:

+ فوجود بدروم مثلا يزيد من تكلفة البناء، ليس فقط لأن البدروم يشكل زيادة فى وحدات البناء، بل لأن البدروم فى حد ذاته يحتاج لمعاملة خاصة سواء من حيث التصميم أو التنفيذ (راجع مقالنا عن البدروم وزيادة التكلفة).

+ الإكثار من الأشكال غير التقليدية (كثيرة الأضلاع أوالدائرية ..... الخ) سواء فى شكل الغرف والقاعات أو فى واجهة العقار أو فى ميول الأسقف أو فى قطاعات الأعمدة مما يتسبب فى زيادة تكلفة "تنفيذ" هذه الأسقف والواجهات والأعمدة، وأنا هنا أذكر "التنفيذ" لأن تكلفة وكميات "مواد" البناء قد لا يختلف كثيراً باختلاف شكل البناء، لكن اعتماد الأشكال غير التقليدية يزيد من تكلفة "مصنعية التنفيذ" سواء:

1. لزيادة مدة التنفيذ وهو ما يكلف زيادة فى أجور العمالة ، أو

2. لزيادة استهلاك معدات وأدوات التنفيذ (الشدات الخشبية والمعدنية مثلاً).

+ زيادة ارتفاع الأسقف عن الارتفاع التقليدى المعتاد يتسبب فى:

1. الاحتياج إلى تجهيز خاص للشدات المستخدمة فى تنفيذ الأسقف. (شكل رقم "4")

2. قد يستلزم زيادة قطاعات (أحجام) الأعمدة مما يزيد من التكلفة (لضرورات هندسية تصميمية قد نتطرق اليها فيما يلى من عوامل).

رقم (4) زيادة ارتفاع الأسقف يفرض زيادة كبيرة في تكلفة الشدات المعدنية

رقم (5): زيادة ارتفاع المبني تضيف عناصر جديدة تفرض زيادة في التكلفة

+ الزيادة الكبيرة فى ارتفاع البناء – كما فى حالة الأبراج – تتسبب فى زيادة التكلفة ، ولا أقصد هنا الزيادة فى إجمالي تكلفة المبنى التى هى أمر منطقى (لأن المبنى الأكبر حجما أكثر تكلفةً)، ولكن ما أقصده هو أن عناصر البناء فى هذه الحالة (الأساسات والأعمدة والحوائط الساندة والجسور وحتى الأسقف) تتغير مواصفاتها بتغير ارتفاع المبنى بما يزيد بالضرورة من تكلفتها. فمثلاً أنت لا تحتاج لتركيب مصعد (أسانسير) لبناء مكون من طابقين ، لكن إضافة المصاعد للأبنية المرتفعة يصبح حتمياً مما يستلزم آبار (Shafts) من الحوائط الخرسانية لهذه المصاعد وهى تكلفة اضافية. (شكل رقم "5")

+ على عكس التصور الموجود عند بعض العامة من أن زيادة الأعمدة مرادف لزيادة التكلفة ، فإن ما يحدث حقيقةً هو أن تقليل عدد الأعمدة لنفس المساحة (أو بتعبير آخر: الاكثار من المساحات المفتوحة المتسعة بدون أعمدة) يسبب زيادة سماكة بلاطات الأسقف وقطاعات الجسور (الكمرات) ، وقد يلجأ المهندس الانشائى إلى تغيير الأسلوب المتبع فى تنفيذ السقف ليتناسب مع متطلبات البحور الكبيرة بين الأعمدة مما يؤثر وبشدة فى تكلفة إنشاء الهيكل. (أنظر العوامل الخاصة بطريقة الإنشاء فيما يلى)

عوامل خاصة بطريقة الانشاء:

من المعروف أن طرق (أو أساليب) إنشاء "هيكل" البناء متعددة تختلف باختلاف المواد المستخدمة وتختلف باختلاف الأسلوب التصميمى لتوظيف المادة المستخدمة وكل منها له تكلفة مختلفة عن الآخر.

أمثلة للمواد المستخدمة فى الإنشاء:
1. الخرسانة المسلحة كما يحدث فى معظم عالمنا العربى
2. المنشئات الحديدية (ٍSteel Structures): كما يحدث فى بعض حالات الأبراج وكثير من ناطحات السحاب (ٍSky Scrapers).
3. أخشاب طبيعية كما يحدث فى كثير من مناطق الغرب حيث تكثر الغابات وتتوافر الأخشاب ، كما أن انخفاض درجات الحرارة يشجع على استخدام الأخشاب التي توفر عزلاً طبيعياً للحرارة داخل المنشأ عن خارجه.

أمثلة للأسلوب التصميمى لتوظيف المادة المستخدمة:
وسنركز هنا على الهيكل الخرساني لأن الخرسانة المسلحة هي الأكثر انتشارا فى مجتمعاتنا (عادة ، الشكل التصميمي للسقف هو الذي يحدد اسلوب تصميم المنشأ ككل):

+ سقف البلاطة المصمتة + الكمرات (الجسور) الساقطة {ٍSlab-beam Type}: وهو غالبا الأقل تكلفة فى رأيى والأكثر شعبية وقبولا فى كثير من مناطق عالمنا العربى، وإن كان البعض لا يفضلونه لأن الجسور (الكمرات) الساقطة تقلل من امكانية تغيير أماكن الحوائط وتعديل مساحات الغرف، كما أن هذه الجسور تشكل عقبة فى طريق التمديدات التى تتم فوق الأسقف الساقطة (تكييف مركزى - إنذار وإطفاء حريق – كهرباء - مياه وصرف صحى).
+ سقف الهوردى أو البلوكات المفرغة (هولوبلوك أو Hollow block Type): وهى تنتمى لفئة أسقف البلاطة ذات الأعصاب {Ribbed Slab Method}: وهى الأكثر شعبية فى الخليج إجمالاً وفيها تزيد نسبة حديد التسليح عن سابقتها، لذلك تكون أكثر تكلفة من سابقتها.
+ سقف الفلات سلاب (البلاطات المسطحة أو Flat slab Type): وغالبا ما تفوق نسبة حديد التسليح في هذه الطريقة سابقتيها من الطرق، لذلك تكون من أكثر الأساليب تكلفة.
+ العناصر الخرسانية سابقة الصب (Precast Concrete elements): وهى الأكثر تكلفة ، وإن كان البعض يراها الأسرع فى التنفيذ.

اتصل بنا خدماتنا

أرشيف موضوعات بناء بيت العمر

اقرأ أيضا:
+ أفكار تزيد من تكلفة البدروم
+ حساب تكلفة البناء........... (1) أهميته
+ حساب تكلفة البناء........... (3) كيف يتم حساب تكلفة البناء
+ خبرات وغلطات في حساب الكميات........... (3) تحذيرات
+ خبرات وغلطات في حساب الكميات........... (4) ليس كل ما يلمع ذهباً
+ خبرات وغلطات في حساب الكميات........... (2) الأبعاد الثلاثة وطرق القياس

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantities basement

بناء بيت العمر

*

الثلاثاء

رطوبة حوائط المبانى القائمة: حقائق العلم . آمال الخلاص . أوهام العزل

الخميس

عقد المقاولة.. (2) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 2 / 2

عقد المقاولة.. (1) مصنعي أو بالمواد؟ تلك هى المسألة 1 / 2

الاثنين

حساب تكلفة البناء.. (2) العوامل المؤثرة

أرشيف المقالات (انقر الشهر لتشاهد قائمة المقالات)

نموذج الاتصال