علاقة المالك والمقاول.. (2) المناورات التسويقية فى المقاولات

أذكر أننى منذ عدة شهور كنت أشترى لابنى لعبة أطفال ، وبما أننى "ماهر" و"ذكى" و"لا يمكن خداعى بسهولة" فقد أخذت جولة بحث ومقارنة لما فوق رفوف اللعب حتى وجدتنى أحصر اختيارى بين لعبتين "رأيتهما" متساويتين تقريبا فى الجودة وكلتاهما أعجبتا الولد، كان ثمن الواحدة 37 ريال وثمن الثانية 45 ريال على ما أذكر ، وبمقارنة السعرين نلاحظ أن الفارق بين الاثنتين يفوق 20% بقليل لذلك كان القرار بالطبع هو شراء اللعبة الأرخص سعراً (ألم نتعلم من الاعلان الشهير: ليش تدفع كثير إذا كان ممكن تدفع أقل؟). وما أن عدنا الى البيت وفتحنا العلبة وأخرجنا اللعبة حتى كانت المفاجأة: اللعبة تحتاج  2 بطارية 9 فولت ثمن الواحدة 11,5 ريال ، فوجدت أن التكلفة الفعلية للعبة وصلت إلى 60 ريال ، أى أن التكلفة زادت 62% عن تقديرى. (وطبعا سنحتاج لتغيير البطاريات كلما استهلكت وفقدت طاقتها، لذلك فنزيف النقود سيظل مستمرا طالما ظلت اللعبة تعمل). والحسرة الأكبر هنا هى أن اللعبة التى لم اشترها لأننى كنت أراها "الأغلى"  كانت تعمل ببطارية يمكن إعادة شحنها، بما يعنى أن فارق ال20% الذى "وفرته" كان هو كل ما كان يفترض أن أدفعه وينتهى الأمر. لكنى كنت مخدوعا بال 37 ريال الأولى.

أذكر هذا لأنه يحدث فى كل الأوقات فى كافة المعاملات التجارية ، وتحديدا هنا بين المقاولين وعملائهم، والموضوع فيه الكثير من الاختلاف ، فالبعض يراه أمرا عاديا، أن تذكر سعراً تخفى خلفه مصاريف أخرى تطلبها فى وقتها ، المهم أن تجذب العميل إلى المصيدة ("السوق لا يرحم" هذا ما يقوله مؤيدو هذه الفكرة)، قد يكون هذا مقبولا فى لعبة أطفال زادت تكلفتها 62% فجأة ، لأن ال 62% هذه هى مجرد 23 ريال فالأمر مقبول وبسيط. لكن حين تسمع سعر 500 ريال للمتر المسطح (مثلا) فتسعد به ، بينما الساحر (أعنى المقاول) يخبىء فى جيبه 100 أو 150 ريال زيادة ليستخدمها عند اللزوم فى مشروع مبنى تتجاوز قيمته مليون ريال ، فنحن هنا أمام فروق بمئات الآلاف وليس ألف أو عشرة. هذا أمر صادم وغير مقبول بل وأكاد أقول أنه يتجاوز حدود المقبول من الأخلاق أحيانا. والطامة الكبرى أن هذه الأرقام والفروق تتصاعد وتتصاعد كلما زاد حجم المشروع.

وأنا هنا أتذكر الساحر ، لأن كلنا بالطبع يذكر منظر الساحر (أو الحاوى) فى السيرك، والذى تفاجأ به يخرج من قبعته أرانب كثيرة، وتعجب كيف أمكن لهذه القبعة الصغيرة احتواء كل هذا الكم من الأرانب. بالضبط هناك قائمة طويلة لا تنتهى من ألاعيب الحواة يقوم بها بعض المقاولين ، ملخصها هو إغفال بنود لا غنى عنها بحيث يتم تحميلها على المالك بدون أن يشعر لكنها فى النهاية مكون لا غنى عنه من مكونات التكلفة (بالضبط كما تحملت أنا ثمن البطاريات حتى نتمكن من تشغيل لعبة ابنى).

اقرأ أيضاً:
تعريف بالمقاول ودوره والتزاماته
هل يمكن الاستغناء عن المقاول

من أمثلة هذه البنود (على سبيل المثال لا الحصر):

1.     الحفر والدفان (الردم).

2.  صبة الخرسانة لأرضية الدور الأرضى (Screed)، والتى لا غنى عنها لمنع أى هبوط محتمل قد يحدث لاحقا فى الأرضيات الرخام أو السيراميك.

3.     تشطيب السطح وعزله ضد الحرارة ومياه الأمطار.

والأمر هنا لا يقتصر فقط على مشاكل تحدث فى عقد المقاولة لتنفيذ البناء الفعلى للعقار، لكنه يمتد رجوعا إلى ما قبل العقد ، بل حتى إلى ما قبل التصميم المعمارى، فأنت تجد الكثير من المقبلين على البناء يجولون متسائلين عن تكلفة البناء حتى قبل شراء أرض للبناء عليها، وينبرى لهم "أهل الخير" من كل جانب يفتون ويشيرون بهذا السعر أو ذاك، ويبنى المواطن حساباته على ما سمعه من هذا ومن ذاك، ويتأكد أن ما يملكه من المال كافٍ لإتمام مشروعه ، ثم يفاجأ بأن التفاصيل المخفاة ظهرت ، ويجد نفسه أمام متطلبات جديدة ومضاعفات للتمويل لم تكن فى حسبانه، فماذا يفعل عندها؟؟؟

بالطبع وقتها سيقال له أسباب كثيرة "غير الأسباب الحقيقية":

+ فمثلا يقال له: "التعديلات التى أحدثتها هى السبب" ..... يعنى انت اللى جبت ده كله لنفسك يا صاحب العقار وأوقعت نفسك فى المشكلة يا صاحب الفيلا باحداثك تعديلات سواء على المخطط أو أثناء البناء (وهل يوجد مشروع فى الدنيا بدون تعديلات!).

+ أيضا قد يتحجج البعض (بحسن أو بسوء نية): "هذا هو السوق وليتك كنت سألت أولا! كُنَّا أوضحناها لك، فسعر هذه الجزئية – طبقا لعرف السوق - لا تذكر فى العادة ضمن سعر المتر"...... مثلاً، هل نتصور شخصا لا يحتاج لصب خرسانة لأرضية الدور الأرضى!!!!!! لكن رغم ذلك يغفلها الكثيرون - بحسن أو بسوء نية - من تكلفة المتر العظم مثلا حتى يتحملها صاحب العقار أثناء التشطيب.

+ أو أن يقال: "ياااااااااه!! هذه تفصيلة لم تكن واضحة أثناء التسعير والتعاقد، وهى مكلفة كما ترى ولا يمكن أن يتحملها المقاول المسكين"...............

وهكذا ......... هناك دائما مهارب ينفذ منها "أهل الخير" .

(اقرأ أيضاً: مدير المشروع)

لكن دعنا نستدرك هنا أن هذا يحدث فى حالة العقود بالسعر المقطوع ، والتى يدخل ضمنها:

1.     الاتفاق على "سعر مقطوع" اجمالى للمشروع ككل: كأن نقول إن بناء هذه العمارة تتكلف مليون ريال (مثلاً). (اقرأ أيضا: خبرات وغلطات فى حساب الكميات ...... (1) أهمية حساب الكميات)

2.     التسعير بالمتر المسطح من مساحة البناء: يعنى أن أقول أن سعر المتر المسطح  500 ريال (مثلاً)، فلو عندك عمارة مكونة من ثلاثة أدوار مساحة الدور 500 متر فيكون اجماليها 1500 متر ، . فالنتيجة أن الاجمالى هو أيضا "سعر مقطوع" يساوى 500 × 1500 أى 750000 ريال.

(اقرأ سلسلة عقود المقاولات).

هذه إحدى المساوىء الخطيرة لما يجرى فى الأسواق الخليجية من تسعير وتعاقد على السعر المقطوع (التى من ضمنها التسعير بالمتر المسطح) ، وهى إحدى الأسباب الواضحة لانتشار سعر تسويقى منخفض (كما هو مُتداوَل) لأن الساحر مازال لديه "أرانب" فى قبعته!! وبالتأكيد سيخرجها عند اللزوم......

أما كيف نتلافى هذه المشكلة؟ فلهذا مقالات أخرى.

 VGJ85CU8SECJ

اقرأ أيضاً:
علاقة المالك والمقاول .... (1) الخروج من دائرة الشك
سلسلة: عقود المقاولات
مقالات تعريفية في المسألة الانشائية... مدير المشروع

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)

تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات بدروم قبو سرداب

    House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity basement

خبرات وغلطات فى حساب الكميات.. (2) الأبعاد الثلاثة وطرق القياس

ناقشنا فى المقال السابق أهمية حساب الكميات وضرورته لكل أعمال الانشاء تقريبا، ونتحدث اليوم عن الأبعاد التى عن طريق قياسها يمكن حساب كميات أعمال البناء المختلفة.

قياس حائط متغير الارتفاع

الكون المادى "المنظور" كله يتكون من ثلاثة أبعاد

طول ... عرض ... ارتفاع

1. أى كمية تقاس باستخدام بعد واحد: طول فقط أو عرض فقط أو ارتفاع فقط نقول إن وحدات قياسها طولية (متر طولي مثلا)
2. وأى كمية تقاس باستخدام بعدين: مثلاً "طول×عرض" أو "طول×ارتفاع" أو "عرض×ارتفاع"، تسمى مساحة وتقاس بالمتر المسطح (يقال أيضاً "المربع") أو القدم المسطح (المربع).
3. أما أي كمية تقاس باستخدام الثلاثة أبعاد كلها (الطول×العرض×الارتفاع) ، فهذه تسمى "حجم" ، وتقاس بوحدات الحجم (مثل المتر المكعب أو القدم المكعب).

أمثلة لكميات طولية فى اعمال البناء:

1. الأسوار: كثيرا ما يقاس طول السور فقط (على اساس اعتبار ارتفاعه ثابتا لطول السور كله).
2. وزرات الحوائط من الرخام أو السيراميك مثلا، وبردورات الأرصفة، وأنابيب (مواسير) المياه وأنابيب الصرف الصحى ، وداكت التكييف المركزي.

أمثلة لكميات مسطحة فى أعمال البناء:

1. مسطح أرضية الغرفة = طول الغرفة × عرض الغرفة
2. مسطح الحائط = عرض الحائط × ارتفاع الحائط
3. مسطح السقف = طول الغرفة × عرض الغرفة

أمثلة لكميات مكعبة فى أعمال البناء:

1. خرسانة مسلحة للقاعدة المسلحة = طول القاعدة × عرض القاعدة × ارتفاع القاعدة
2. كميات الحفر والدفان (الردم) = طول الحفرة × عرض الحفرة × عمق الحفرة

ولا يفوتنا هنا أن نشير إلى أن هناك الكثير من الأشكال التى لا يكون لها أبعاد مستقيمة ، وهناك أشكال أخرى تكون أبعادها المستقيمة غير متعامدة على بعضها بما يعنى أن الأبعاد الثلاثة التى أشرنا إليها (طول – عرض – ارتفاع) لا تكون واضحة ومحددة كما هى فى الأشكال المنتظمة، ومع ذلك يمكن فى النهاية تحديد كمياتها (مساحاتها أو أحجامها) ، مثال ذلك:

• الدائرة: فليس لها طول مستقيم ولا عرض مستقيم ومع ذلك تقاس - ويمكن حسابها - بالوحدات المسطحة (أرضية دائرية مثلا).
• الكرة: يقاس سطحها بالوحدات المسطحة (لحساب كمية دهان سطحها مثلا) ، ويقاس حجمها بالوحدات المكعبة (لحساب كميات الخرسانة المكونة لها إن كانت من الخرسانة مثلا). هذا رغم عدم وجود أبعاد مستقيمة (طول وعرض وارتفاع)
• الهرم: يقاس سطحه بالوحدات المسطحة (للياسة مثلا) ، ويقاس حجمه بالوحدات المكعبة (إن كان مبني بالحجر مثلا)، ذلك رغم عدم تعامد كل أو بعض جوانبه.

أشكال مختلفة ، لكن الكل ممكن قياسه

ويحدث كثير من المشاكل عندما يحدث لبس ما فى طريقة قياس أو حساب كمية أى جزء من البناء كأن نستبدل المسطح بالمكعب أو المسطح بالطولي، كما تحدث مشاكل أيضا عندما تختلط علينا تكلفة مسطحات الحوائط الرأسية عند تحميلها على مساحات البناء الأفقية (اقرأ مقالنا ليس كل ما يلمع ذهباً).

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)

تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

واقرأ أيضا:
أهمية حساب الكميات
حساب كميات البناء - تحذيرات
أهمية حساب تكلفة البناء
عقد المقاولة - مصنعي ام بالمواد؟ تلك هي المسألة!

اتصل بنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

البدروم ما له وما عليه .. (1) أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟

مسرح منزلي في بدروم فيلا

صديقى ابو ابراهيم شخص مفكر لا يتسرع فى اتخاذ قراراته ودائم السؤال خصوصا فيما هو مقبل عليه من أمور يخشى صعوبتها ، وهو أمر محمود فيه لولا أنه أحيانا ما يستغرقه الوقت فى الاستفسارات وكثيرا ما ينتهى به الأمر إلى تنفيذ أول فكرة سمعها بعد أن يكون قد أضاع الكثير من الوقت فى سماع أفكار كثيرة جدا.

جاءنى أبو ابراهيم يوما وأخبرنى بأن الله سبحانه وتعالى وفقه إلى قطعة أرض فى أحد المخططات الجديدة لبناء فيلا وكان أول ما لاحظه أن موقع الفيلا المزمعة عبارة عن حفرة عميقة (بعمق حوالى 3.00 متر من منسوب الشارع)، وهذا مشهد معتاد بالمناسبة ونراه فى بعض المخططات العقارية الجديدة. مشهد الحفرة هذا جعله يفكر: لماذا لا يستفيد من هذا الحفر الطبيعى ويضيف بدروم (قبو) إلى مخطط الفيلا وبهذا يكون قد وفر قدرا لا بأس به من تكاليف الحفر؟. 

(اقرأ أيضاً: أفكار تزيد من تكلفة البدروم.)

صدق أو لا تصدق! هذه التريلا ليست واقفة بجوار قناة مائية ، لكنها بجوار بلوك بناء في أحد المخططات العقارية الجديدة

وحيث أن حساب تكلفة البناء هى من المسائل التى يحتاج الأصدقاء والعملاء لخدماتنا بخصوصها، فقد سألنى أبو ابراهيم عن تكلفة انشاء هذا البدروم فأوضحت له أن تكلفة انشاء بدروم تزيد عن تكلفة انشاء دور عادى بسبب:

• تكلفة عظم البدروم يعادل تقريبا ضعف سعر العظم فى الدور العادى وقد يزيد.
• وتكلفة العزل للبدروم - التى لا ينكر أهميتها أحد - لا يستهان بها حيث أن سلامة العقار ونظافة استخدامه فيما يلى من السنين يتوقف على مقدار الاعتناء بالعزل من جهة المواد المستخدمة ودقة التنفيذ. 

(اقرأ أيضا رطوبة الحوائط فى المبانى القائمة) 

• زد على ذلك زيادة تكلفة التشغيل على المدى الطويل حيث يجب رفع مياه الصرف للمنسوب الأعلى لصرفها للخارج ، وبالمناسبة أنا شخصيا لا أمانع اطلاقا وجود مطابخ أو حمامات فى البدروم (أقرأ أيضاً: دليل الباني الهُمام في تفصيل الحمَّام)
• يضاف اليه تكلفة تكييف وتهوية هذا الحيز الإضافى (حيز البدروم) أيا كان أسلوب التكييف المستخدم (مركزى – سبليت ....... الخ) ، هذا اذا لم يكن هناك شبابيك في البدروم.

(اقرأ أيضاً: البدروم ما له وما عليه.. (4) شبابيك البدروم)

مسبح داخل البدروم

وأوضحت للصديق رأيى الشخصى حيث أننى شخصيا أعتقد أن عمل البدروم (القبو - السرداب) هو أمر مفيد جداً ، ويكفى أنه يضيف إلى عقارك (فيلا أو عمارة) مساحة دور كامل يستفاد منه لاستخدامات عديدة ، خصوصا فى المناطق التى لا يسمح فيها بارتفاعات كبيرة ، حيث يجد البعض أنفسهم محددين بدورين فقط فوق سطح الأرض (أرضى + أول) وملحق علوى على مسطح 50% من الدور على أقصى تقدير، فما بالك إذا كان لديك الفرصة لعمل دور إضافى كامل - وربما أكبر - فى البدروم بطريقة قانونية نظامية؟! 

(اقرأ أيضاً: البدروم ما له وما عليه .. (3) سؤال وجواب)

لكن أبو ابراهيم كان لديه اقتراحان آخران لمناقشتهما معى قبل أن تتضح له الصورة كاملة:

1.     كان رأى البعض أن أبا ابراهيم - بكل بساطة - يستطيع توفير تكلفة البدروم بأن يدفن هذه "الحفرة" العميقة ويقوم بالتأسيس (وضع قواعد الفيلا) بطريقة عادية على عمق بسيط من سطح الشارع كما لو لم يكن هناك أى "حفرة" على الاطلاق، لكن ما لم يكن يدركه أبو ابراهيم هو أن تنفيذ هذا الاقتراح ليس بالبساطة التى تصورها أصحابه ، فالأمر ليس مجرد مجموعة ردود "قلابات" رمل تلقى فى الحفرة وينتهى الأمر، لكن المشكلة أن أساسات وأحمال مبنى الفيلا بالكامل سيتم وضعها على هذا الدفان، لذلك ينبغى أن يخضع تنفيذ هذا الدفان لشروط ومواصفات دقيقة ينبغى اتباعها بحرص شديد وعناية فائقة، حيث:

‌أ.       يتم حفر الطبقة السطحية (التى فى داخل الحفرة) بعمق ربما يفوق 1 متر ونقل ناتج الحفر إلى الخارج. (تقرير هذا الأمر يحتاج لعمل جسات لتحديد طبقات التربة قبل تقرير ما يتم عمله هنا).

‌ب.    يتم الدفان بتربة مختارة بعناية مع الرص (الدمك) على طبقات سمك 25 سم والغمر بالماء حتى نصل إلى منسوب التأسيس المرغوب قريبا من منسوب الشارع حسب المخطط الانشائى على عمق 1.50 متر أسفل منسوب الشارع مثلا (يكون اجمالى سمك الدفان ما بين 2.50 متر الى 3 متر فى حالة ابو ابراهيم).

‌ج.     طبعا سيتم استكمال الدفان حتى منسوب الدور الأرضى بعد الانتهاء من القواعد والميدات.

2.     كان البديل الثانى أمام أبى ابراهيم هو أن يقوم بالتأسيس (عمل القواعد) على المنسوب العميق (داخل الحفرة)، وطبعا لأن التأسيس على سطح أرض طبيعية غير مسموح به، لذلك لابد فى هذه الحالة من الحفر (حفر اضافى) للوصول إلى عمق التأسيس، ثم عمل القواعد ورقاب الأعمدة والميدات ، ثم دفن (ردم) كل هذا حتى منسوب أرضية الدور الأرضى (طبعا سيكون سمك الدفان أيضا حوالى 3 متر أيضا)، وطبعا هذا الدفان يجب أن يتم طبقا للأصول المرعية. ولك أن تتخيل أن رقاب الأعمدة فى هذه الحالة توشك – من فرط طولها - أن تكون أعمدة دور كامل، وربما تحتاج لعمل ميدات إضافية لضمان ترابط الأعمدة.

(اقرأ أيضاً: مقالات تعريفية في المسألة الانشائية: المقاول.. مدير المشروع... الخ)

وبهذا أصبح لدى أبي ابراهيم رؤية شاملة لما يواجهه من خيارات ، وكيف أن تكلفة الخيارين السابقين غير قليلة كما توهم ، حتى إن لم تكن التكلفة معادلة لتكلفة إنشاء بدروم لكن فى النهاية هي تكلفة لا يستهان بها. كما أنى أعلنت رأيي الشخصى صراحة  بعد كل هذا النقاش والتفكير، حيث أننى كنت وما زلت وسأظل أؤيد بشدة الاستفادة بالبدروم إن كان أبو ابراهيم قادرا على تَدَبُّر تكلفة انشائه.

والسؤال المحورى هنا الذى يحل المسألة كلها والذى احتاج أبو ابراهيم الإجابة عليه مثله مثل كل أصحاب العقارات ومشاريع البناء:

هل ترغب فى دفع التكلفة ؟ أم لا؟

والحقيقة أن هذا السؤال حيوى جداً لكثير من المسائل التى تعترضنا أثناء عملية البناء وليس فى موضوع البدروم فقط مما يجعل دور مدير المشروع ذو نفع كبير ، ولكن فى موقف البدروم هذا تحديدا تكون نتيجة اجابتك كصاحب البناء على هذا السؤال أحد أمرين:

1. إن دفعت فأنت اشتريت منافع كثيرة تضاف إلى بيتك (مئات الأمتار المسطحة).
2. وإن لم تدفع فهى منفعة فى يدك وانت تلقى بها فى "صندوق القمامة" لأنك - ببساطة - تقدر على تحمل تكلفة "صندوق القمامة" بينما لا تقدر على تحمل تكلفة إنشاء البدروم .......... وهذا أيضا حقك الكامل الذى لا يخالفك فيه أحد.. 

إذن الأمر كله متروك لصاحب العقار أن يقرره، كما تقول المقولة الانجليزية الشهيرة Take it or leave it
بالطبع ، اتخذ أبو ابراهيم قراره، وأنا أسعد جدا عندما يستجيب الأصدقاء والعملاء لرأيي (اقرأ: ماذا عنِّي!!)، ولكن السعادة الأكبر تتحقق كلما رأيتُ صديقا أو عميلا وقد حصل على "أفضل ما يمكن من نتائج مقابل ما أنفقه من أموال"، لأن السؤال الهام هنا ليس: كم تَكَلَّفْتَ لتحصل على شيء ما؟ لكن السؤال هو: هل ما حصلتَ عليه يساوى فعلا ما دفعت سواء كثيرا أم قليلا؟

مقالات ذات العلاقة:
البدروم ما له وما عليه .. (2) أفكار تزيد من تكلفة البدروم.
البدروم ما له وما عليه .. (3) سؤال وجواب
البدروم ما له وما عليه .. (4) شبابيك البدروم
حساب تكلفة البناء… (1) أهميته
رطوبة الحوائط فى المبانى القائمة

اقرأ أيضاً:
أرشيف مواضيع الموقع
مقالات تعريفية في المسألة الانشائية: المقاول.. مدير المشروع...... الخ

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

خبرات وغلطات فى حساب الكميات .. (1) أهمية حساب الكميات

يهمل الكثيرون حساب الكميات خصوصا مع استسهال الكثيرين لأسلوب العقد المقطوع حيث يُعامَل المشروع كله كأنه بند واحد بسعر إجمالى واحد (اقرأ سلسلة عقود المقاولات). وسنقوم بعون الله بالقاء بعض الضوء على حساب الكميات من خلال هذه السلسلة من المقالات (الحلقة الثانية عنوانها الأبعاد الثلاثة وطرق القياس).

من المعروف أن حساب الكميات (Quantity survey) هى واحدة من المهام والأنشطة المطلوبة قبل وأثناء وبعد عملية البناء، ويفترض أن تبدأ بعد الانتهاء من مخططات المشروع. وحساب الكميات هى من المهارات التى ينبغى توافرها فى أى "كيان" يقوم بعملية الانشاء سواء كان هذا الكيان مدير مشروع أو مهندس أو مقاول أو حتى صاحب المشروع العقارى (وأنا أقول "كيان" لأن ليس بالضرورة أن يكون المشار اليهم أفرادا، بل ممكن أن يكونوا جماعات أو شركات). وقد لا يتمتع أى من هؤلاء السابق ذكرهم (إن كانوا أشخاصا) بمهارة حساب الكميات ، لكن بالتأكيد لا غنى لأى منهم عن وجود هذه المهارة فى أحد افراد فريقه. وتأتى أهمية حساب الكميات من حقيقة أن أمورا أخرى فى غاية الأهمية تعتمد عليها ، فمثلا: 

1. حساب تكلفة البناء بكافة عناصره يعتمد كلياً على حساب كميات هذه العناصر (الخرسانة عادية ومسلحة – الحديد – الحفر – الدفان – بلوكات هوردى – بلوكات بناء حوائط – لياسة –  دهانات حوائط – دهانات أسقف - بلاطات ارضيات وحوائط – اسقف معلقة بأنواعها – أعداد ومقاسات أبواب ونوافذ..... الخ). حتى ما قد يبدو لغير المتخصص كأنه لا يحتاج لحساب كميات تجده فى واقع الأمر لا غنى فيه عن حساب الكميات. مثلا كثيرا ما يتعاقد الكثيرون على توريد وتركيب المكيفات المركزية بالمقطوع وأقصى ما يرد ذكره هو عدد ما يتم تركيبه من ماكينات وربما وحدات التحكم المختلفة بالغرف، لكن واقع الأمر هو أنه حتى أطوال "الداكت الصاج" يحتاج لحساب كمياته.

2. إبرام عقد المقاولات لا غنى فيه عن حساب الكميات، من أجل ذلك دائما ما يتجاور حساب الكميات وإدارة العقود كتخصصات مترافقة (يولى الغربيون اهتماما خاصا لهذه التخصصات): فنحن نفضل – فى أغلب الأحيان – أن يكون هناك قائمة كميات مسعرة ترفق بالعقد حتى لو كان العقد مقطوعاً ، والحاجة إلى حساب الكميات وبالتالى قائمة الكميات المسعرة تنبع من الحاجة لما يلى على سبيل المثال لا الحصر:

(أ) تقييم المستخلصات الجارية (الدفعات المالية التى يتم صرفها أثناء المشروع): لأن مشاريع الانشاء (سواء بناء أو طرق أو مرافق على أشكالها) هى – فى أغلبها - مشاريع طويلة الأجل (حتى لو كانت شهوراً فقط)، وهى لطولها تنقسم بالتبعية إلى مراحل، ويتم دفع مستحقات المشاركين فى العمل على مراحل أيضا تبعاً لتقدم أعمال البناء، وفى هذه الحالة يكون أفضل معيار للتقييم (المالى) للأعمال المنجزة هو "كميات" الأعمال التى يتم الانتهاء منها مقارنة باجمالى "كميات" أعمال المشروع ، وهنا تظهر أهمية وجود قائمة "كميات" لكل بنود المشروع مع وجود سعر لكل بند منها.
{مثال: قائمة الكميات تشمل 1000 متر مكعب خرسانة أسقف بسعر المتر 1000 ريال (مثلا)، تم الانتهاء من 400 متر مكعب منها، فتكون قيمة ما تم انجازه من أعمال خرسانة الأسقف هنا هى أربعمائة الف ريال).

(ب) تقييم الأوامر التغييرية Change orders (كل ما يجرى تعديله أثناء عملية الانشاء ويختلف عن الموجود بالعقد):
فلنفترض مثلا أن عقد انشاء وتشطيب فيلا يشمل ضمن ما يشمل 2000 متر مربع سيراميك أرضيات، ثم غير المالك رأيه – أثناء التنفيذ – وقرر أن يركب 350 متر من هذه الأرضيات لتصبح رخام إيطالى من نوع فاخر (مثلاً) بدلاً من السيراميك، فيصبح لدينا 1650 متر سيراميك بنفس السعر المتعاقد عليه، و350 متر رخام بسعر أعلى بالتأكيد. فى هذه الحالة نحتاج لحساب فرق سعر الرخام عن السيراميك لهذه ال 350 متر. وهذا لم يكن  ليحدث بسلاسة لولا وجود قائمة كميات عند التعاقد شملت - من ضمن ما شملت - كميات السيراميك وأسعاره بما يتيح لنا حساب الفرق المستحق للمقاول بعد تحديد وموافقة المالك على السعر الجديد للرخام..

 3. حساب الكميات مهم جدا فى عمل الجدول الزمنى للمشروع ومتابعة  تنفيذ هذا الجدول:
فمثلا: لو أن لدينا  15000 متر دهانات للحوائط والأسقف الداخلية لعمارة مثلا، ونحن نعرف كم مترا يمكن لعامل الدهان انتاجها فى اليوم الواحد، ونعرف عدد عمال الدهان المتوفرين لتنفيذ هذا المشروع.
والنتيجة: يمكننا تحديد الوقت المطلوب للانتهاء من أعمال الدهانات هذه.
هذا ينطبق على كافة بنود أعمال البناء فيمكننا تحديد الوقت المطلوب للانتهاء من كل بند منها بمجرد تحديد "عدد العمال" المتوفرين لتنفيذ البند و"انتاجية العامل الواحد" منهم. وهذا فقط يكون ممكنا عندما نكون قد قمنا بحساب كل كميات المشروع.
كما يمكننا اكتشاف ما اذا كان المشروع يسير وفقاً للجدول الزمنى المحدد أم أن هناك امكانية لحدوث تأخير فى بند ما (أو كل البنود) إذا لاحظنا نقص عدد العمال (او المعدات) الذين يقومون على هذا البند ومقارنتها بكمية العمل المطلوب الانتهاء منها.

4. هناك أصحاب عقارات (بيوت – فيلات – عمارات ...... إلخ) يفضلون أن يشتروا بمعرفتهم مواد الانشاء والتشطيبات بما فيها الكهرباء والسباكة، مع التعاقد مع مقاول مصنعيات (عمالة انشاء وتركيب فقط). كيف يمكن لمثل هؤلاء أن يشتروا المواد المطلوبة – بدون زيادة ولا نقص – إذا لم يكن هناك حساب كميات دقيق؟ ولقد رأيت بعينى رأسى الكثيرين اعتمدوا على أشخاص غير مؤهلين لحساب حديد التسليح المطلوب وكانت النتيجة إما عجز فى كميات الحديد الموجودة بالموقع مما عطل العمالة، أو زيادة كبيرة فى كميات الحديد مما نتج عنه صدأ الحديد الملقى فى الموقع فى انتظار استخدامه (وهذه هى الحالة الأعم).

الخلاصة: هذه نصيحة لكل صاحب مشروع عقارى ، أنا أعلم أنه من الأسهل جدا بالنسبة لك أن تتعامل مع المشروع بالمقطوع خصوصا وأنت غير متخصص ، لكن من الخطأ بمكان تجاهل حساب الكميات فعليها يتوقف كم كبير من المكسب والخسارة فى عملية البناء.

اقرأ أيضا: 

سلسلة حساب الكميات:
              الأبعاد الثلاثة وطرق القياس

              تحذيرات

              ليس كل ما يلمع ذهباً
                قائمة الكميات
سلسلة حساب التكلفة:
                أهمية حساب التكلفة
                العوامل المؤثرة على تكلفة البناء
                قائمة الكميات المُسَعَّرة
أفكار تزيد من تكلفة البدروم
عقد المقاولة ، مصنعي ام بالمواد؟ هذه هي المسألة

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity

علاقة المالك والمقاول .... (1) الخروج من دائرة الشك

كثيرا ما تلاقينى الشكوى التالية:

لدي شقة اقوم بتشطيبها حاليا ...ويجيني الكهربائي .... السباك .... عامل الجبس .... المبلط.. وكل واحد منهم يطلب الحساب مقدما وقبل تأديته العمل المطلوب.. بل إن بعضهم يكون عمله على مرحلتين(يعنى الكهربائى مثلا يكون عنده مرحلة التاسيس قبل اللياسة، ثم المرحلة الثانية تقريبا عند انتهاء الدهانات) ويريد مني محاسبته كاملا في المرحلة الأولى ولا ينتظر للمرحلة الثانية ..

انا في مشكلة حاليا من جراء تصرف العمال هذا فإن لم اعطهم تركوا العمل وولوا هاربين وإن أعطيتهم لم يحسنوا العمل المطلوب وقاموا به كيفما اتفق بل ربما لا يعودون لتكملته ... فما رأيك؟ وكيف أتصرف؟

ولمثل هذا الشخص أقول:

تعالى نشخص المسألة حتى يتسنى لنا وصف العلاج:

تعال أولا ننحي سوء النية جانبا، ونفترض حُسن النية عند جميع الأطراف، فانت صاحب عقار تستعين بعمالة، لا انت تعرف عنهم شيئا ولا هم يعرفونك. وطبعا من حقك أن ترى نتائج بعينك حتى تدفع الأجر بارتياح ضامناً للنتيجة فهذا من حقك تماما، كما أنك أيضا أمين جدا ومخلص جداً فى أنك ستعطى كل ذى حق حقه ولا أحد يملك أن يشك فيك أو ان يشكك في نواياك. وفى نفس الوقت هم من السوق لم تتعامل معهم من قبل ولا تعرف قدر التزامهم، ولا مقدار أمانتهم. لكن هناك مشكلة ، حيث "أنك "سمعت" الكثير عن مقدار تلاعب العمال (أى عمال)، وعن عدم التزامهم، فضلا عن عدم الأمانة التى بالتأكيد قد تكون عند البعض منهم.
زد على ذلك أنك لا تعرف تكلفة البناء الفعلية ، وهل وكم هي كميات ما تم انجازه من أعمال  لذلك فأنت لا تعرف هل ما دفعته سابقاً قد غطى "فعلاً" ما تم انجازه أم أن هذا العامل أو ذاك "مدّعي" دون وجه حق؟

فى الوقت نفسه، واستكمالاً لافتراض حسن النية، تعال نرى الأمر من وجهة نظرهم: هم عمال يعملون لكسب قوت يومهم، وجاءوا للعمل فى موقعك وهم يريدون فعلا أداء عملهم على أكمل وجه ويريدون تسليمك العمل مكتملا فى نهاية اليوم لتستمتع أنت به وينالوا هم مقابل تعبهم. ولا نستطيع هنا أن نشك فيهم أو نشكك فى التزامهم أو أمانتهم حتى يثبت لنا العكس (وأنا لا أقصد التعميم بكلمة "الأمانة" هنا ، لكنى - فى هذا الموقف - أقصد الأشخاص الذين يعملون لك تحديدا). لكن هناك أيضا مشكلة ، حيث أنهم "سمعوا" عن أصحاب عمل (أقصد مالكي عقارات) تلاعبوا بعمال مثلهم (بل وربما مر ببعضهم شخصيا مواقف مماثلة).

أعود وأذكِّر أننى هنا أفترض توافر حُسن النية، لم أتهمك ولم أتهم أى من العمال. أين المشكلة إذن؟

المشكلة هى فى وجود عدم ثقة متبادلة بين الطرفين منذ أول لحظة رغم أنك لم تجربهم من قبل ولم تعرف مقدار التزامهم، وهم لم يجربوك من قبل ولم يعرفوا مقدار عدلك. وعدم الثقة هذه توَلِّد حساسية شديدة لأى تصرف حتى لو كان بحسن نية، فأنت مثلا لو غبت عنهم يوما لظرف طارئ، بدأوا يتشككون فى أنك تتهرب منهم، وهم لو قصر أحدهم لسبب أو لآخر، بدأت أنت تتشكك فى مصداقيتهم جميعا وفى امكانية أن ينهوا العمل كما ينبغى، ومع توافر هذه الريبة منذ البداية يدخل الطرفان فى دائرة من الشك القاتل، فكل تصرف من طرفهم يقابله ريبة من جهتك (أعنى بخصوص التزامهم باكمال العمل على خير صورة وفى الوقت المحدد)، وهم فى المقابل يتحسسون بشدة لأى تصرف من طرفك (أعنى بخصوص تسليمهم حقوقهم عند نهاية العمل). وما ان تبدأ دائرة الشك هذه، تراها لا تنتهى أبدا، وهى مع الأسف كفيلة بافشال أى مشروع وإدخال مشروعك فى دوامة من المشاكل لا تنتهى.


لكن اسمح لي أفاجئك بأمر "غريب"!: هل تتخيل أن نفس هؤلاء العمال - الذين لا تثق فى اتمامهم للعمل ويطلبون أجرهم مقدما - هم أنفسهم تجدهم يعملون لحساب مقاولين (أو مهندسين) ويكملون أعمالهم فى وقتها وعلى أكمل وجه، وهم أنفسهم قد ينتظرون حقوقهم المالية بالأسابيع وهم غير قلقين!!؟

لماذا؟ ببساطة لأنهم يتعاملون مع هؤلاء المقاولين (أو المهندسين) لسنوات طويلة وقد جرب بعضهم بعضاً ونمت الثقة بينهم للدرجة التى لم يعد ذلك الشك المدمر يفسد علاقة العمل هذه.

طبعا من الصعب جدا (ليس مستحيلاً) أن تصل إلى هذا المستوى من الثقة المتبادلة مع عمالتك المؤقتة وأنت صاحب شقة أو فيلا أو حتى قصر، ليس طعنا فى مصداقيتك لا سمح الله، ولكن ببساطة لأن ليس لديك هذا الوقت الكافى لتكوين هذه الثقة، فعلاقتك بهم مرتبطة بفترة زمنية محدودة وبهدف محدود ، ألا وهو انهاء العمل عندك.

من أجل كل هذا، أؤيد الرأى الذى يقول بأن تعامل أصحاب المشاريع العقارية الصغيرة - والتى ليس لها طابع الدوام - مع مقاول واحد أو مهندس واحد هو أجدى لك:

أولا: لأن المخاطرة بالنسبة لك محدودة فى شخص واحد فقط، بينما فى الحالة الأخرى كلما اتفقت مع عامل جديد فأنت تخوض "مغامرة" جديدة ، فهذا السباك ، وهذا الكهربائى ، وهذا المليس (المبيِّض) ، وهذا النجار، وهذا الدهَّان (النقاش)....

ثانيا: لأن هذا الشخص الواحد يملك هذه الثقة مع عمالته بحيث يضمن استمراريتهم وبذلك تضمن الحد الأدنى من الالتزام بالتنفيذ فى الوقت وبالجودة المطلوبين، ويكون الفيصل فقط هو مقدار التزام كل منكما (صاحب البيت والمقاول) تجاه الآخر.

وأنا هنا أسمع أحدهم يقول:

إن التعاقد مع مقاول واحد يكون أكثر تكلفة  بينما يكون استخدام عمالة لكل بند أوفر من حيث تكلفة البناء!

ولصاحب هذا الرأي أقول أنه قد يكون هذا صحيحا بنظرة محدودة وقصيرة المدى ، لكن صدقنى:
1) لو أنك أضفت المصاريف الزيادة التى تذهب سدى للعمالة غير الملتزمة والتى ربما تترك العمل قبل اتمامه.
2) لو أنك نظرت إلى تكلفة المواد الزائدة التى تهدر بين هذا العامل وذاك، أو التى يتم تكسيرها لإعادة العمل من جديد.
3) لو أنك نظرت إلى احتمال اضطرارك لجلب عمال آخرين لتكملة العمل لو انسحب العامل.
4) كما أنك لو قدَّرت "قيمة مادية" للوقت الضائع قبل انهاء المشروع (ايجارات مهدورة - جهود مهدورة منك شخصيا أو من أفراد فريقك - وقت ضائع...... الخ).
لو أنك حسبت كل هذا لن تجد الفرق يستحق كل هذا العناء.

وأتمنى لك كل توفيق...

اقرأ أيضاً:
+ المناورات التسويقية فى المقاولات
+ عقد المقاولة... مصنعية أو بالمواد؟
+ حساب تكلفة البناء وأهميته
+ السؤال الحائر: أبني بدروم (قبو) أو لا أبني؟

هناك مكان للتعليقات والتساؤلات أسفل هذا المقال (وأسفل كل مقال)
تتم مراجعة التعليق قبل نشره ، من فضلك ارجع لنفس المكان لاحقاً لمشاهدة تعليقك وقراءة الرد.

اتصل بنا       خدماتنا

بناء فيلا  بناء عمارة بناء منزل تصميم معماري مهندس معماري تصميم فيلا خرائط منازل تصاميم فلل تصاميم منازل خرائط منازل واجهات فلل تصميم فلل مخطط فلل التصميم المعماري تكاليف التصميم المعماري تصميم انشائي المخططات المعمارية مهندس انشائي مهندس مدني مقاول تسليم مفتاح مقاول عظم مقاول تشطيب حساب تكلفة البناء تكاليف البناء حساب حديد التسليح حساب كميات

House building plan construction design architecture civil engineer cost project quantity